【摘要】房?jī)r(jià)是時(shí)下談?wù)摰臒狳c(diǎn)，如何調(diào)控房?jī)r(jià)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，是擺在政府及其有關(guān)職能部門(mén)面前一項(xiàng)重大而又現(xiàn)實(shí)的課題，必須引起足夠的重視，采取切實(shí)有效的措施，促進(jìn)其持續(xù)健康發(fā)展。讓每個(gè)公民都買(mǎi)得起房，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”是當(dāng)前面臨的一大難題，國(guó)家出臺(tái)的一系列政策措施，其效果并不令人十分滿(mǎn)意。本文就房?jī)r(jià)居高不下的原因作了些分析，并提出了幾點(diǎn)政策建議。
　　【關(guān)鍵詞】房?jī)r(jià)；原因分析；政策建議
　　
　　0.引言
　　近年來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展和民生產(chǎn)生了重大影響。改革開(kāi)放以來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程的不斷加快，公眾住房條件得到極大改善。然而，近幾年來(lái)我國(guó)大部分城市房?jī)r(jià)開(kāi)始持續(xù)快速增長(zhǎng)，嚴(yán)重超出普通民眾的承受范圍。高房?jī)r(jià)現(xiàn)已成為影響人民生活水平提高，制約經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要因素之一。由于房地產(chǎn)處于整個(gè)經(jīng)濟(jì)鏈條的中間環(huán)節(jié)，其影響范圍廣，若房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，會(huì)帶動(dòng)物價(jià)的全面上漲，甚至導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)泡沫和通貨膨脹的嚴(yán)重后果。為此，政府不斷出臺(tái)一系列政策措施，從“國(guó)六條”、“國(guó)八條”到“新國(guó)十條”，然而，房?jī)r(jià)卻像脫韁的野馬越調(diào)越漲。因此，我們必須正確認(rèn)識(shí)房?jī)r(jià)上漲的根本原因，全盤(pán)考慮，采取適當(dāng)措施控制好房?jī)r(jià)。盡管將房?jī)r(jià)降到人人買(mǎi)得起房，是不可能也不現(xiàn)實(shí)的，但正確調(diào)控房?jī)r(jià)，防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，對(duì)于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)和處理好民生問(wèn)題具有積極而重大的意義。
　　1.房?jī)r(jià)不斷飆升的原因分析
　　1.1地價(jià)推動(dòng)
　　由于土地資源的稀缺性和不可再生性，各地不斷創(chuàng)下“地價(jià)王”。此外，土地市場(chǎng)化程度不高，土地價(jià)格確定透明度低，隨意性大，盡管目前土地出讓實(shí)行的是“招、拍、掛”制度，有時(shí)表面上看是在拍賣(mài)土地，但拍賣(mài)桌下的臺(tái)底交易往往是外人所不知的。這種“幕后交易”“、“暗箱操作”往往導(dǎo)致地價(jià)的不斷攀升。此外，土地出讓金作為地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源，很多地方官員與開(kāi)發(fā)商聯(lián)手將地價(jià)抬高，這種土地財(cái)政制度與尋租行為直接導(dǎo)致地價(jià)的上漲。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，僅2009年一年全國(guó)土地出讓金總價(jià)款就達(dá)到15910.2億元，比2008年增長(zhǎng)63.4%。而地價(jià)一旦上漲，開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本就會(huì)上升，開(kāi)發(fā)商為了保持原有利潤(rùn)，其房屋售價(jià)必然同比例上升，甚至上升更快。
　　1.2信息不對(duì)稱(chēng)
　　目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠規(guī)范，其運(yùn)作及樓市信息不夠透明，普通民眾無(wú)從知曉有關(guān)房地產(chǎn)各方面的信息。房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)化程度不高，不能像其他行業(yè)一樣，將有關(guān)該行業(yè)的真實(shí)供需及市場(chǎng)存量等系列信息通過(guò)各種媒體雜志向社會(huì)公開(kāi)。例如，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度不高，信息隱蔽，以至于業(yè)內(nèi)人士及某些心懷不軌的開(kāi)發(fā)商，甚至是專(zhuān)家，出于謀取暴利的目的，不負(fù)責(zé)任的宣傳及解讀樓市信息，不斷向大眾灌輸房?jī)r(jià)將繼續(xù)快速上漲的預(yù)期，誤導(dǎo)民眾搶購(gòu)房屋，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，從而房?jī)r(jià)上漲。此外，房產(chǎn)銷(xiāo)售商經(jīng)常制造房產(chǎn)供給不足，明明還有樓盤(pán)存量，銷(xiāo)售方卻有意向外界發(fā)出樓盤(pán)售罄的虛假信息，導(dǎo)致一有樓盤(pán)待售，民眾就會(huì)瘋狂搶購(gòu)，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。這種饑餓銷(xiāo)售法也是由于信息不對(duì)稱(chēng)所導(dǎo)致的。
　　1.3各地方政府盲目攀比
　　房?jī)r(jià)的不斷上漲，各地方政府有不可推卸的責(zé)任。目前，經(jīng)營(yíng)城市理念備受地方政府官員的歡迎。各地?zé)嶂杂诖蟾阈蜗蠊こ蹋�人為制造需求旺盛、拉�?dòng)房?jī)r(jià)，內(nèi)地城市與沿海城市比，大城市與國(guó)際大城市比，以房?jī)r(jià)高為榮，將高房?jī)r(jià)看成是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的表現(xiàn)形式之一，盲目攀比，形成一股“房?jī)r(jià)攀比風(fēng)”。在我國(guó)現(xiàn)階段粗放型增長(zhǎng)方式尚未有效轉(zhuǎn)變之時(shí)，GDP增速被作為政績(jī)考核的核心指標(biāo)，一些地方政府將房地產(chǎn)作為拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)并且十分重視房地產(chǎn)對(duì)“經(jīng)營(yíng)城市”的貢獻(xiàn)，大力鼓勵(lì)房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，并對(duì)房?jī)r(jià)求高棄低，將房?jī)r(jià)高視為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的標(biāo)志。這種盲目攀比風(fēng)，致使房?jī)r(jià)居高不下。
　　2.調(diào)控房?jī)r(jià)的政策建議
　　2.1強(qiáng)化土地資源管理、規(guī)范土地市場(chǎng)
　　當(dāng)前房?jī)r(jià)居高不下，很重要的一個(gè)方面是“天價(jià)土地的功勞”。要想穩(wěn)定房?jī)r(jià)，防止房?jī)r(jià)的不斷飆升，強(qiáng)化土地資源的管理，形成規(guī)范有序的土地市場(chǎng)是很重要的一項(xiàng)工作。首先要做的就是加強(qiáng)土地市場(chǎng)的制度建設(shè)和監(jiān)管力度，防止利用職權(quán)操縱土地價(jià)格，避免地方官員應(yīng)權(quán)力過(guò)大而產(chǎn)生的尋租行為。其手段主要是通過(guò)“招拍掛”方式進(jìn)行交易，并對(duì)整個(gè)過(guò)程實(shí)行監(jiān)管，以使土地價(jià)格在市場(chǎng)機(jī)制下形成，并將土地交易中的各類(lèi)信息向社會(huì)公布，以接受公眾的監(jiān)督。對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范，使之公開(kāi)化、透明化。同時(shí)，各級(jí)政府應(yīng)對(duì)土地儲(chǔ)備量、待拍賣(mài)的土地及現(xiàn)有土地的使用結(jié)構(gòu)、規(guī)劃、評(píng)估價(jià)格等信息公開(kāi)，防止因信息的不對(duì)稱(chēng)，為一些人圈地、炒地牟取暴利的行為提供便利。
　　2.2加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管，實(shí)現(xiàn)運(yùn)行透明化
　　當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)存在的一個(gè)重大問(wèn)題就是信息的不對(duì)稱(chēng)，供給方掌握整個(gè)行業(yè)的公開(kāi)信息及全部?jī)?nèi)幕信息，而需求方從市場(chǎng)上所能獲取的信息，卻是零星的且大多數(shù)都是謠言。這就為供給者操縱市場(chǎng)提供便利，而需求者就只能是被操縱的一方，成為高房?jī)r(jià)的承受者和受害者。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管，使房地產(chǎn)業(yè)信息透明化、公開(kāi)化，對(duì)于改變這種供給方的一方市場(chǎng)具有積極意義，進(jìn)而使雙方在完全知情的情況下進(jìn)行交易，使房?jī)r(jià)反映真實(shí)的供需關(guān)系，對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)具有重要作用。各級(jí)政府應(yīng)建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，通過(guò)對(duì)樓市的動(dòng)態(tài)監(jiān)管，評(píng)價(jià)市場(chǎng)的運(yùn)行情況，預(yù)測(cè)分析未來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)，向政府部門(mén)提供準(zhǔn)確的信息。同時(shí)，政府應(yīng)適時(shí)將房地產(chǎn)市場(chǎng)信息向社會(huì)公布，以使大眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給與需求、市場(chǎng)行情波動(dòng)景有正確認(rèn)識(shí)，從而形成對(duì)房屋的理性消費(fèi)，避免羊群效應(yīng)，從而可以抑制房?jī)r(jià)的不斷攀升。因此，各級(jí)政府行政主管部門(mén)要高度重視房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息工作，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息公開(kāi)、公布制度。
　　2.3重視經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展
　　目前，各地方政府熱衷于房地產(chǎn)行業(yè)的投資發(fā)展，將大量資金投放于房地產(chǎn)市場(chǎng)，一系列的政策傾斜，不僅會(huì)在一定程度上抑制其他行業(yè)的發(fā)展，也會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲。雖然，房地產(chǎn)行業(yè)處于產(chǎn)業(yè)鏈中的中間環(huán)節(jié)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)有積極的意義。但過(guò)分傾向于房地產(chǎn)行業(yè)，會(huì)使民間資金及境外游資也紛紛涌入房地產(chǎn)行業(yè)，致使房?jī)r(jià)上漲。這些資金為什么會(huì)涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要是由于房地產(chǎn)被認(rèn)為能保值增值，且投資風(fēng)險(xiǎn)較低。而如果其他行業(yè)發(fā)展的好，同樣可以吸引資金的流入。在一定時(shí)期社會(huì)總資金一定的情況下，流入其他行業(yè)的資金增加必然會(huì)使產(chǎn)地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)資金減少，炒作行為也會(huì)下降，從而房?jī)r(jià)自然就不會(huì)迅猛上漲。因此，政府不應(yīng)過(guò)分夸大房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率，而應(yīng)加強(qiáng)其他各個(gè)行業(yè)的發(fā)展，例如，制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等的發(fā)展。另外，各地方政府不應(yīng)在房?jī)r(jià)上盲目攀比，在土地出讓金上大做文章，而應(yīng)加強(qiáng)重視其他行業(yè)的發(fā)展，當(dāng)?shù)胤浇?jīng)濟(jì)全面發(fā)展了，政府所能征得稅自然也會(huì)增加。因此，重視經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，不僅一方面可以使各行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，吸引資金的流入，從而減少房地產(chǎn)行業(yè)的投機(jī)資金，對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)有重要意義；另一方面，當(dāng)經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展了，政府的稅收來(lái)源就廣了，自然不會(huì)過(guò)分依賴(lài)土地財(cái)政，那么這又從房產(chǎn)成本上調(diào)控了房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)。■
　　
　　【參考文獻(xiàn)】
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