說到房地產(chǎn)市場調(diào)控，可能沒幾個(gè)人不慷慨激昂。熱烈的討論中似乎有兩點(diǎn)共識(shí)，其一是要阻止房產(chǎn)交易，甚至不惜代價(jià)地制止交易；
其二是要制約房產(chǎn)商，最好是給他們?cè)O(shè)置障礙，讓他們的生意無法做下去。于是，近幾個(gè)月從各相關(guān)部委到地方政府相繼出臺(tái)“組合拳”，一方面明確禁止某些房產(chǎn)交易（如，期房交易），或者為房產(chǎn)交易設(shè)置障礙，比如，要求賣方先還清按揭貸款，否則不讓轉(zhuǎn)移房產(chǎn)證，由于買方又在得到房產(chǎn)證之前不能付款，這就使交易過程變得很困難。另一方面，不同部門和地方政府借機(jī)強(qiáng)加各類稅，如，七部委5月規(guī)定：不足2年轉(zhuǎn)手交易的房產(chǎn)全額征收營業(yè)稅。接下來，南京市乘機(jī)加稅，房產(chǎn)交易契稅從2%上升到4%，對(duì)房產(chǎn)增值征收20%的個(gè)人所得稅。由于南京的營業(yè)稅為5.5%，這些新政一夜間使南京居民的房產(chǎn)賦稅共增27.5%。上海等各地政府也對(duì)房產(chǎn)市場大舉出擊。

　　首先我要聲明，本人跟房產(chǎn)公司沒有任何利益關(guān)系。

但是，針對(duì)這些政策以及許多同仁的鐵腕管制建議，比如，一些專家提出要對(duì)房產(chǎn)征收90%的個(gè)人所得稅等等，我只想提出幾個(gè)問題，希望今后的宏觀調(diào)控能更多遵循市場原則，以不損害公民的產(chǎn)權(quán)與經(jīng)濟(jì)權(quán)利為基礎(chǔ)。

　　去年三月修改后的新《憲法》第十三條有兩點(diǎn)核心內(nèi)容：第一，“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯”；
第二，“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”，也就是說，政府為了“公共利益”可以征收私有財(cái)產(chǎn)，但關(guān)鍵是要有“補(bǔ)償”。這兩點(diǎn)核心應(yīng)當(dāng)是中國市場經(jīng)濟(jì)的基本框架，也是各種宏觀調(diào)控政策不能違背的原則。

　　那么，上面講到的各類新增房產(chǎn)稅是否對(duì)私人財(cái)產(chǎn)構(gòu)成“侵犯”？其次，禁止或者限制公民的房產(chǎn)交易權(quán)是否構(gòu)成對(duì)私人產(chǎn)權(quán)的“侵犯”？我們可能認(rèn)為，哪怕房產(chǎn)增值與交易稅漲到30%、40%，也不算高。可是，我們必須清楚，那些房產(chǎn)是老百姓的合法私人財(cái)產(chǎn)，任何征稅都是一種攝取，即使只要征收1%的稅，我們也至少要回答以下幾方面的問題：第一，行政部門是否有法律賦予的課稅權(quán)力？第二，即使有，又有誰來平衡、監(jiān)督行政部門的加稅權(quán)？第三，即使行政部門有權(quán)加稅，他們是否應(yīng)該證明是為了“公共利益”？最后，即使加稅是為了“公共利益”（因此這種對(duì)私人財(cái)產(chǎn)的攝取或者說“侵犯”是為了“公共利益”），財(cái)產(chǎn)受到犧牲的一方是否得到合理的“補(bǔ)償”？—— 當(dāng)我們隨便就要調(diào)控這個(gè)、調(diào)控那個(gè)的時(shí)候，當(dāng)我們處處要利用加稅來實(shí)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)或者其它目的的時(shí)候，我們有必要理解：老百姓的交易權(quán)也是他們的產(chǎn)權(quán)的一部分，征稅和限制交易權(quán)都等于是攝取公民的財(cái)產(chǎn)。

　　當(dāng)然，我不是說不能征稅或推出市場規(guī)則，而是說每增加一點(diǎn)稅的時(shí)候，我們必須要證明有“公共利益”的存在，并且在老百姓犧牲自己的產(chǎn)權(quán)之后能得到相應(yīng)的直接或間接的“補(bǔ)償”。《福布斯》最近稱中國稅負(fù)名列全球第二高，雖然一些同仁對(duì)其方法有爭議，但不管怎么說，這至少說明中國百姓的稅負(fù)已經(jīng)不低。在目前征稅權(quán)不受約束的情況下，全國人大常委會(huì)有義務(wù)把加稅權(quán)從行政部門收回到立法機(jī)構(gòu)，讓政府可以加稅但要加得很“辛苦”。

　　從個(gè)人權(quán)利角度考慮宏觀調(diào)控政策

　　個(gè)人經(jīng)濟(jì)權(quán)利和個(gè)人空間通常是宏觀政策討論中所缺席的因素，但對(duì)于中國社會(huì)的長期發(fā)展來講，這些因素不能再缺席，否則難以建立真正的市場經(jīng)濟(jì)。為什么公民的交易權(quán)利是其產(chǎn)權(quán)的一部分呢？我們還是以房地產(chǎn)來說明。1998年的住房市場化改革和住房按揭貸款的推出可能是上屆政府意義最深遠(yuǎn)的舉措之一。這兩項(xiàng)大手筆從根本意義上恢復(fù)了老百姓的經(jīng)濟(jì)權(quán)利，擴(kuò)充了個(gè)人自主的空間。

　　住房的市場化和私人產(chǎn)權(quán)化使每個(gè)中國人不再為了居住地而去“求領(lǐng)導(dǎo)批”，或者為了分到房子而隨便提前結(jié)婚。住房私有而且跟工作單位不掛鉤，讓中國人收回了屬于自己的尊嚴(yán)，不必為了房子對(duì)領(lǐng)導(dǎo)惟命是從，增加了中國人的自由空間。住房按揭貸款則是幾十年來第一次推出、具有相當(dāng)規(guī)模的消費(fèi)者貸款金融品種，使普通老百姓能把未來的勞動(dòng)收入提前到今天花，讓他們不需節(jié)省等待十幾年、等年老之后才能買到自己的房子，而是年輕成家時(shí)就能購到屬于自己的住房。實(shí)際上，住房按揭貸款讓老百姓能把不具流動(dòng)性的人力資本提前變現(xiàn)，把“死的” 人力資本變“活”，讓他們能更好地安排一輩子的收入與消費(fèi)，對(duì)百姓而言這是一項(xiàng)意義重大的改革，大大增加他們的經(jīng)濟(jì)選擇權(quán)和生活空間。

　　“住房”作為一種財(cái)產(chǎn)，它既具備“消費(fèi)品”又具備“投資品”特征。1998年之前靠單位分房住的年代里，由于住房不能買賣、產(chǎn)權(quán)也不歸自己，那時(shí)的住房只能是“消費(fèi)品”，不是個(gè)人財(cái)產(chǎn)的一部分，也沒有升值不升值的問題。但是，1998年住房市場化之后，其“投資品”特征得以恢復(fù)，人們花自己的錢買下的房產(chǎn)包含了對(duì)房子的使用權(quán)、出讓權(quán)以及收益權(quán)（包括增值、租金等經(jīng)濟(jì)權(quán)益）。對(duì) “產(chǎn)權(quán)”所包含的任何一種權(quán)利進(jìn)行限制等于是對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)的一種侵犯。

　　以往我們可能覺得“房子”的財(cái)產(chǎn)權(quán)只是說其所有者擁有該房子作為實(shí)物的“物權(quán)”，意思是說“既使政府限制你賣房或出租的權(quán)利，只要你擁有這個(gè)實(shí)物，你的產(chǎn)權(quán)就沒被侵犯”。其實(shí)，對(duì)“房子”的收入權(quán)（或說現(xiàn)金流權(quán)）和控制權(quán)（包括出售權(quán)）比其實(shí)物權(quán)更重要。這里，“收入權(quán)”包括自己天天住在其中得到的消費(fèi)享受，也可是通過房子出租或者出售得到的收入。如果收入權(quán)和控制權(quán)被限制或被禁止，物權(quán)就沒有經(jīng)濟(jì)意義。顯然，針對(duì)房產(chǎn)交易征收營業(yè)稅、契稅、增值稅等是對(duì)其收入流（亦即，財(cái)產(chǎn)）的直接攝取，如果征稅方不能直接或者間接給房產(chǎn)所有者提供“補(bǔ)償”，這就有悖于《憲法》第十三條。

　　對(duì)房產(chǎn)出售權(quán)的限制也就是對(duì)其控制權(quán)的限制，這直接影響房產(chǎn)所有人的財(cái)產(chǎn)價(jià)值，降低房產(chǎn)未來的收入流和流動(dòng)性，減少其“投資品”特征。因此，這也是對(duì)財(cái)產(chǎn)的一種損害，是對(duì)財(cái)產(chǎn)的間接攝取。人生來就有謀生的權(quán)利，而拿自己的東西與別人交易則是謀生權(quán)利的核心，這里“自己的東西”包括自己的雙手（勞動(dòng)力）、房子、現(xiàn)金等等。不管是作投資還是自己住，買賣房產(chǎn)是一種謀生權(quán)利。

　　本來，這些年隨著收入的增長，中產(chǎn)階級(jí)規(guī)模在日益擴(kuò)大，這是改革開放的可喜成就。當(dāng)然收入增加之后，儲(chǔ)蓄的投資去向就成為問題。銀行存款利息不到2%，低于通貨膨脹率，這顯然是虧本生意。而股市和基金又是不可靠的投資，回報(bào)率幾年下來為負(fù)，這也是一種虧本生意。那么，在老百姓不能投資國外、也不能輕易創(chuàng)業(yè)的情況下，存下的錢到底往哪里投呢？房產(chǎn)顯然是一種更可靠的投資品種，因?yàn)樗�是看得見摸得著的�?shí)物投資，不存在公司治理問題，相對(duì)不易受騙，即使房價(jià)不漲，租出去還能得到高于通貨膨脹率的租金。因此，1998年住房市場化給百姓提供一種可靠的投資途徑，增加人們的選擇空間，使老百姓能更合理安排一輩子的經(jīng)濟(jì)生活。有了商品房，張三李四們可通過買賣房產(chǎn)得到跟銀行存款、股票、證券在收益和風(fēng)險(xiǎn)上都不同的投資渠道。而且通過出租，他們?yōu)槟切┳约簳嘿I不起或者還不想買房的百姓提供住房。何樂而不為？

　　房產(chǎn)的投資價(jià)值取決于其流動(dòng)性，交易障礙越多和交易費(fèi)用越高，房產(chǎn)的投資性就越低。我們可能覺得對(duì)于那些買房只給自己住的家庭而言，這種流動(dòng)性和投資性并不相關(guān)。—— 其實(shí)不然。實(shí)際上，過去10年里許多家庭都換過房子，甚至換過幾次，如果二手房交易障礙重重、成本很高，對(duì)大眾的后果可想而知。即使張三的房子許多年之內(nèi)不會(huì)賣，擁有出售房產(chǎn)的靈活性總不是壞事，萬一哪天他也要換房呢？再者，在房產(chǎn)的投資性降低之后買房投資的人就少了，可供出租的住房供給就減少，租房住的年輕人和家庭就要付更高的租金，他們的選擇空間也更窄。整個(gè)社會(huì)的福利就越低。

　　行政管制導(dǎo)致房產(chǎn)泡沫

　　一些同仁會(huì)說，這次針對(duì)房產(chǎn)的管制與征稅是特殊時(shí)期的特定問題逼出來的，是符合“公眾利益”的�！�— 我不懷疑這點(diǎn)，而且相信在任何國家的任何時(shí)候都可為加強(qiáng)行政管制或加稅找到特殊理由，這不是問題的關(guān)鍵。更關(guān)鍵的是房產(chǎn)泡沫到底是如何形成的？這些調(diào)控會(huì)把中國帶向什么經(jīng)濟(jì)？如果是過去的行政管制導(dǎo)致了房產(chǎn)泡沫，那就更不應(yīng)靠犧牲老百姓的產(chǎn)權(quán)來緩和行政措施產(chǎn)生的扭曲。

　　1998年房改之后，房產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，跟建材、家具、家電、鋼鐵、中介、金融、室內(nèi)裝修等一系列相關(guān)行業(yè)一起，成為GDP增長的主要?jiǎng)恿χ�一，也讓老百姓通過購房使自己的財(cái)富跟著經(jīng)濟(jì)一起漲。特別是，除了因?yàn)檎�府�?duì)土地、信貸、房產(chǎn)開發(fā)的審批控制而引出的腐敗外，房地產(chǎn)是競爭性較高、相當(dāng)市場化的行業(yè)，競爭使住房設(shè)計(jì)和質(zhì)量日益靠近人們的需求，種類選擇也越來越多，人們的生活“幸福感”跟著上升。

　　或許因?yàn)榉慨a(chǎn)業(yè)這些年“太成功”，住房設(shè)計(jì)與舒適度改進(jìn)得“太快”，使前兩年才買到房子的人馬上渴望換更新的房子，也跟著抱怨房價(jià)漲得太快，等等。于是，對(duì)房產(chǎn)市場的“宏觀調(diào)控”從2002年就開始，市場的“太成功”反而給自身引來不受約束的管制。

　　雖然2002年5月《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》對(duì)房產(chǎn)業(yè)有較大的影響，但真正打開房產(chǎn)調(diào)控序幕的是央行2003年著名的“121文件”，用意是提高地產(chǎn)商自有資金的比例。當(dāng)時(shí)的背景之一是上海地產(chǎn)商周正毅事件，那事件使群情激憤，非整治、約束一下房產(chǎn)開發(fā)商不可�！�121文件”正迎合當(dāng)時(shí)的情緒。可是，客觀上，這類舉措的實(shí)際效果只不過是提高了房產(chǎn)開發(fā)的創(chuàng)業(yè)門檻，把那些沒門路、平民百姓出身的張三李四開發(fā)商們拒之門外，讓他們得不到貸款，逼著他們另找它業(yè)，從而減少普通百姓的房地產(chǎn)創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)。一旦普通開發(fā)商少了，中低檔住房的供給也會(huì)減少，供給少了就促使房價(jià)上漲。另一方面，那些周正毅們之所以是周正毅，就是因?yàn)樗麄儦v來就靠門路，也有門路，那么有無“121文件”或類似規(guī)定對(duì)他們沒什么影響，這種規(guī)定反而是減少了來自平民百姓地產(chǎn)商的競爭，使周正毅們更能漲價(jià)、有更大發(fā)財(cái)空間。換句話說，基于樸素情緒的行政管制雖然用意是整治那些違規(guī)者，但實(shí)際上往往是幫了他們，害的是那些本意想幫的普通人，使后者的創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)受到限制。

　　第二波調(diào)控是2004年的一系列文件和通知，它們限制了農(nóng)用土地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)（包括房產(chǎn)開發(fā)），比如，規(guī)定半年內(nèi)暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)，控制建設(shè)用地的審批，等等，這些措施的直接效果也是減少住房的供給，并使土地價(jià)格上漲（這本身是好事）；
同時(shí)，央行進(jìn)一步控制對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的信貸資金，要求商業(yè)銀行將開發(fā)商項(xiàng)目資本金比例從20%提到35%以上。當(dāng)然，這一系列旨在調(diào)控、限制房地產(chǎn)開發(fā)或者說抑制房地產(chǎn)過熱的措施受到老百姓的廣泛歡迎，大家以為這下可抑制房價(jià)并擠走一部分房產(chǎn)商了。因?yàn)橘Y金短缺，一些房產(chǎn)商確實(shí)被淘汰掉�？墒牵�這些措施減少了房產(chǎn)業(yè)的競爭，整治開發(fā)商也等于降低住房供給，在需求不斷上升的情況下，房價(jià)只會(huì)加快漲速，而不是像人們希望看到的房價(jià)下跌。

　　實(shí)際上，去年的一系列鐵腕措施確實(shí)效果很好，抑制了房產(chǎn)商并使住房供給的增速減慢（相對(duì)于住房需求而言），結(jié)果是房價(jià)開始瘋漲。2004年全國房價(jià)漲幅14.4%，比2003年高了10.6個(gè)百分點(diǎn)，是歷史新高。等2004年的各項(xiàng)行政措施實(shí)施之后，到今年一季度其效果更明顯：房價(jià)同比再漲12.5%。從市場規(guī)律角度看，這些結(jié)果說明那些管制的確有效，只不過跟希望看到的正好相反。

　　除房價(jià)之外，住房供給結(jié)構(gòu)是大家指責(zé)最多的：普通經(jīng)濟(jì)房太少，高檔豪華房太多�！�— 這種結(jié)局并不奇怪。在去年初的“三農(nóng)”政策出臺(tái)后，管理層試圖縮減農(nóng)用地轉(zhuǎn)房產(chǎn)開發(fā)，銀根也進(jìn)一步緊縮，那么能活下來的開發(fā)商在得到供給稀有的土地之后必然是重點(diǎn)建高檔房，因?yàn)楦邫n房的利潤高，這是在土地和資金都緊缺情況下的最優(yōu)安排。這是最符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)則的結(jié)局。

　　其實(shí)，如果決策者限制土地供給的初衷是減少土地的浪費(fèi)，讓每一寸土地由農(nóng)用轉(zhuǎn)非農(nóng)之后所能創(chuàng)造的價(jià)值達(dá)到最高，那么，開發(fā)商選擇建高檔房以及市場房價(jià)快漲都跟當(dāng)初的政策目的是一致的，因?yàn)楦叻績r(jià)的效果之一是增加土地占用的成本，這反過來可抑制住房需求，使土地不致于被隨便用于非農(nóng)。

　　宏觀調(diào)控不能以犧牲公民的經(jīng)濟(jì)權(quán)利為基礎(chǔ)

　　到今年第一季度，房價(jià)加速上漲。其實(shí)，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度講，如果管理層的目的是既要控制土地供給、限制房產(chǎn)商的開發(fā)規(guī)模，又要讓房價(jià)“便宜”，這等于是“既要馬兒不吃草，又要馬兒跑得快”，是相互矛盾的兩個(gè)目標(biāo)。(點(diǎn)擊此處閱讀下一頁)

　　春節(jié)之后，管理層只有兩種選擇：要么放棄去年一系列壓制住房供給的措施，要么想法降低需求。顯然，他們選擇了后一種。

　　問題是如何降低房產(chǎn)需求？第一種辦法是調(diào)高住房貸款利率，通過增加住房投資成本來抑制需求，央行也確實(shí)上調(diào)過貸款利率。但是，一方面調(diào)高利率過多會(huì)使國有企業(yè)負(fù)擔(dān)太重，拖垮已經(jīng)多年虧損的企業(yè)；
另一方面調(diào)高利率之后會(huì)進(jìn)一步增加人民幣升值壓力，吸引更多熱錢，那又會(huì)驚動(dòng)另一個(gè)馬蜂窩。于是，在利率、銀行、外匯、國有企業(yè)、股市等等經(jīng)濟(jì)的方方面面都有問題的時(shí)候，哪一方都動(dòng)不得，動(dòng)一發(fā)觸千斤。這說明，在過度行政管制的經(jīng)濟(jì)里，各行各業(yè)的行政部門都很忙，先是越忙越扭曲，后是越扭曲則越要忙；
股市要政府幫忙“炒”上去，房市又要政府幫忙“壓”下來。在其它行業(yè)都受到高度行政管制的時(shí)候，政府無法通過上調(diào)利率來抑制房產(chǎn)需求，那會(huì)牽動(dòng)太多馬蜂窩。

　　第二種方式是增加老百姓儲(chǔ)蓄的投資去向，使他們不至于非投資房產(chǎn)不可。這些措施包括搞好股市和上市公司治理、增加股市的可信度與透明度；
為老百姓開放境外投資，讓他們更好地組合各類投資、降低風(fēng)險(xiǎn)；
放開對(duì)許多行業(yè)的準(zhǔn)入門檻、改善民間創(chuàng)業(yè)空間，使更多個(gè)人存款投向民營創(chuàng)業(yè)。

　　前兩種手段可能都需要時(shí)間才發(fā)揮效果，但會(huì)把中國市場改革引向該走的路，有利于建立長久必要的市場架構(gòu)，使市場發(fā)展比較平穩(wěn)，不會(huì)大起大落。第三種手段是用強(qiáng)制性的行政措施把需求壓下去，包括設(shè)置交易障礙、增加各種稅率等等。自春節(jié)以來，管理層選擇的是這一手段。因?yàn)檫@些手段有悖于市場原則，為了保證其執(zhí)行，還必須要求各級(jí)政府把壓低房價(jià)當(dāng)成今年的頭等政績?nèi)蝿?wù)，強(qiáng)化問責(zé)。這種鐵腕措施也必然給地方部門創(chuàng)造了新的尋租機(jī)會(huì)，比如，為了享受“普通經(jīng)濟(jì)房”的優(yōu)惠，人們不得不找關(guān)系、找后門，一種新的尋租從6月1日開始了。

　　特別值得一提的是，第二和第三種辦法有著本質(zhì)上的差別。第二種辦法是為老百姓增加更多的投資選擇，擴(kuò)大他們的經(jīng)濟(jì)空間。就像當(dāng)年的住房市場化改革一樣，其效果是擴(kuò)充人們的經(jīng)濟(jì)權(quán)利。這也像宋朝王安石的“開源”策略，為老百姓廣開財(cái)路。相比之下，雖然強(qiáng)制性行政措施、高房產(chǎn)稅可把需求壓下去，但這是通過限制個(gè)人的經(jīng)濟(jì)權(quán)利、靠稀釋私人產(chǎn)權(quán)而取得的。一種手段是擴(kuò)充老百姓的經(jīng)濟(jì)權(quán)利，另一種是限制個(gè)人的交易權(quán)和產(chǎn)權(quán)，我們看到針對(duì)同樣的經(jīng)濟(jì)問題，其解決辦法可以如此的不同。限制交易的舉措客觀上正在逆轉(zhuǎn)1998年房產(chǎn)市場化所產(chǎn)生的好處，把相對(duì)已市場化的房產(chǎn)業(yè)也變成十足的“政策市”。

　　為什么非壓房價(jià)不可？

　　我們不妨冷靜想想：難道買房投資真的是這么“壞”？難道今天強(qiáng)行把房價(jià)壓下讓你買房之后，你將來出手時(shí)行政部門就會(huì)給你提供方便、不去限制你的交易權(quán)和財(cái)產(chǎn)權(quán)？房價(jià)上漲是不是必然那么“糟糕”？

　　之所以房價(jià)上漲是那么“糟糕”，第一個(gè)理由往往是“房價(jià)太高讓老百姓買不起房子”。如果“老百姓”指的是買不起房、也租不起房的少數(shù)困難戶，那么政府應(yīng)當(dāng)給他們提供廉價(jià)出租房或提供住房救濟(jì)，但不能因?yàn)榉鲐毝�一刀切地壓抑整個(gè)房產(chǎn)市場。畢竟，按照有些統(tǒng)計(jì)數(shù)字，中國80%城市家庭擁有自己的房子。如果說這個(gè)數(shù)字太高，即使只有70%家庭有自有房，這個(gè)比例也不低，應(yīng)該靠近均衡水平。如何社會(huì)中并不是所有的人都會(huì)買房，比如，剛開始工作的畢業(yè)生和未成家的年輕人可能希望租房住，社會(huì)流動(dòng)性增加后許多人也不一定每到一地就買自己的住房，畢竟房產(chǎn)流動(dòng)性不像股票那么能隨買隨賣，這種低流動(dòng)性不便于年輕人持有。到今天，美國只有近70%家庭、香港60%左右的家庭擁有自有房。因此，更確切地說，房價(jià)太高讓老百姓“換”不起房，而不是買不起，因?yàn)槎鄶?shù)家庭已買了。如果是這樣，管理層更不應(yīng)使用鋼性措施壓房價(jià)。

　　既然70%的家庭已有房產(chǎn)，那么最近的壓價(jià)舉措可能從總體上造成不小的財(cái)富損失。現(xiàn)在的城鎮(zhèn)人口5億，城鎮(zhèn)人均居住面積約25平米，總居住面積為125億平米，如果按每平米3000元價(jià)值計(jì)算，房產(chǎn)總價(jià)值為37.5萬億元。那么，如果非要把房價(jià)壓下10%，這等于要損失3.75萬億元，差不多是目前上市公司的總市值。因此，當(dāng)大家都為房價(jià)新政叫好的時(shí)候，真實(shí)的景況或許不像表面上感覺的那樣好。

　　當(dāng)然，我不是說房價(jià)泡沫越大越好，而是說如果有泡沫，那么這些泡沫或許是各種管制逼出來的，是人們沒有其它即可靠又合算的投資渠道而致。當(dāng)這些泡沫被越逼越大的時(shí)候，藥方不應(yīng)該是推出更多、更強(qiáng)制性的宏觀調(diào)控，因?yàn)檫@只會(huì)導(dǎo)致更多的扭曲；
更好的藥方是理清泡沫形成的真正原因，然后停止那些導(dǎo)致扭曲的行政管制，為老百姓開放更多的經(jīng)濟(jì)權(quán)。

　　如果說去年的政策初衷是要約束土地浪費(fèi)，那么房價(jià)上漲反而是與那種初衷一致的。相反，如果壓制房價(jià)上漲，其后果是鼓勵(lì)更多人要不斷地?fù)Q新房，每隔兩、三年又要換新房，這必然造成太多的土地和自然資源的浪費(fèi)，導(dǎo)致生態(tài)環(huán)境的進(jìn)一步惡化。就筆者走過的許多國家中，沒有哪國的人像中國家庭那樣“年年有新房”。實(shí)際上，當(dāng)人們可以很“便宜”地每隔兩、三年就換一次新房時(shí)，就不會(huì)有太多人去珍惜、保養(yǎng)好現(xiàn)有住房。中國有太多的住房可以通過粉刷、裝修即可大大改觀其可住性，但在大家都追捧新房的潮流下，沒太多人會(huì)去這樣做。政府不應(yīng)該通過壓抑房價(jià)為這種潮流提供方便。

　　二手房應(yīng)該是要重點(diǎn)搞活的市場。增加人們對(duì)二手房的需求才是對(duì)中國城市景象和長久生態(tài)環(huán)境更有益的事情。否則，像這些年“蓋了又翻、翻了又蓋”的做法不僅使城市無法安寧，而且使每個(gè)城市缺乏歷史感。有意思的是，如果要激活二手房市場，那么政府要作的不是去阻礙房產(chǎn)交易，反而是要簡化房產(chǎn)交易手續(xù)、降低交易費(fèi)用，以此來提高二手房市場的流動(dòng)性。

　　如果房產(chǎn)調(diào)控的初衷是降低銀行房產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，那么那是銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理的問題，銀行應(yīng)該想法規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)，但不能通過犧牲老百姓的產(chǎn)權(quán)與經(jīng)濟(jì)權(quán)來由老百姓埋單。

　　制約課稅權(quán)力

　　不管是“炒房團(tuán)”還是個(gè)人買房者，只要他們沒有違背現(xiàn)有法律，房產(chǎn)自由買賣是他們應(yīng)有的交易權(quán)，他們買房賺錢之后，增值部分也是他們的合法財(cái)產(chǎn)，受到《憲法》的保護(hù)。當(dāng)一些同仁呼吁要對(duì)房產(chǎn)征收90%或更高的增值稅，我們應(yīng)該意識(shí)到這是在要求把屬于私人的財(cái)產(chǎn)變?yōu)檎�府的，這在本質(zhì)上有悖于《憲法》第十三條。我們不能為了宏觀調(diào)控的方便，特別是不能為了糾正過去行政措施帶來的市場扭曲，而不顧公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)，由他們埋單。在我們討論宏觀調(diào)控措施的時(shí)候，應(yīng)該以尊重個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)和公民的交易權(quán)為前提，這些權(quán)利是市場經(jīng)濟(jì)的基石，政府政策應(yīng)側(cè)重“開源”而不是“限源”。

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　　作者是耶魯大學(xué)管理學(xué)院金融經(jīng)濟(jì)學(xué)教授，北京大學(xué)光華管理學(xué)院特聘教授。作者感謝趙曉、李利民、石明磊給本文的鼓勵(lì)和建議，感謝張善鵬在此文寫作過程中提供的幫助。

　　本文刊登于《新財(cái)富》2005年7月號(hào)，作者授權(quán)燕南網(wǎng)絡(luò)首發(fā)（http://www.yannan.cn）

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