“盛家的后人都陸續(xù)搬走了�！� 　　上海長寧區(qū)新華路329弄32乙號,剛退休的樊左觀光著膀子,指著屋門口的銘牌,向來者介紹自家居住的這座老宅的過往。銘牌上記載:這棟建于1930年的英式喬治王風(fēng)格洋房,原是中國近代著名實業(yè)家盛宣懷之子盛重頤的宅邸。
　　門拱挑出的晾衣架上卷拂著衣物,標(biāo)識著這棟歷史保護(hù)建筑“被占領(lǐng)”的姿態(tài)。退休工人樊左觀已經(jīng)在此居住了八十多年。1958年,他隨岳父偏居于盛宅西廂的兩個半房間,分別是當(dāng)年盛家的鍋爐房、金魚房,以及從正廳里隔出的半間堂屋。
　　這棟帶花園占地近2000平方米的盛家老宅,目前住著八戶人家,比起上海4000多棟老洋房,平均每棟被十余戶人家所“割據(jù)”的現(xiàn)狀,甚至還顯得寬綽有余。
　　2003年12月,上海市政府將徐匯區(qū)大三角地區(qū)及建業(yè)里、盧灣區(qū)思南路47、48街坊、長寧區(qū)新華路211―329弄等8處地區(qū),正式列為歷史文化風(fēng)貌街區(qū)和建筑,進(jìn)行保護(hù)與整治的試點(diǎn)。在這些歷史文化風(fēng)貌街區(qū)里,像樊左觀這樣的“租客”,與原業(yè)主后人合居的老洋房還有好幾棟。32號的斜對門,17號,現(xiàn)今還居住著房子的主人――上海棉紡織業(yè)大王薛福生的后人。樊左觀說,“還經(jīng)常可以看到老太太在小區(qū)里走動。”
　　據(jù)十多年前便參與操辦老洋房置換的洋房掮客徐建國介紹,薛福生老宅早在1946年時成交價就達(dá)到120萬美金,到1958年公私合營時收歸公有。“現(xiàn)在,它通過落實政策,還給了薛家的后人,但也只還了其中的五間,有兩間迄今尚被他人占用�！�
　　類似薛家這樣的洋房后代,因索要洋房產(chǎn)權(quán)而起的爭端,在上海4000多棟老洋房中并不鮮見。但是更復(fù)雜的是,像樊左觀這類的一大批老洋房的“租客”,也開始為產(chǎn)權(quán)確認(rèn)傷腦筋。
　　
　　弱勢的“房二代”
　　
　　在徐建國看來,薛家后人重新得到新華路故宅的部分產(chǎn)權(quán),一方面是借了新華路211-329弄被劃為“歷史保護(hù)街區(qū)”的東風(fēng),另一方面則是因為薛家后人在美國擔(dān)任大法官,“有領(lǐng)導(dǎo)訪美期間,親自出面指示要對他們家‘落政’。”
　　“有影響力的人家更容易得到相關(guān)方面的支持。畢竟,上一代捐給國家,下一代反悔了,很難找出有力的證據(jù),雖然2008年頒布的《物權(quán)法》給了‘房二代’底氣,但老房子本身的產(chǎn)權(quán)不明晰,在確權(quán)和具體的法律適用方面都存在麻煩�！毙旖▏�解釋說。
　　相比薛福生后人,居住在上海盧灣區(qū)思南路61號的薛篤弼后人嚴(yán)圭容就沒有這么好的運(yùn)氣了。在耗時10年之后,她沒能保住自家老宅。
　　思南路61號是薛篤弼故居,薛曾歷任國民黨政府甘肅省省長、民政部部長等職。1935年,薛篤弼脫離政界,在上海成為開業(yè)律師,并買下了這棟帶有近500平方米花園的三層法式小洋樓。1966年,紅衛(wèi)兵抄家,二樓成為紅衛(wèi)兵司令部。此后,全部房屋收歸國有,由國家經(jīng)租給閘北區(qū)特困戶入住。
　　等到1975年,薛的外孫女嚴(yán)圭容再次遷入的時候,“故宅”留予她的容身之所僅剩43.2個平方米。而思南路61號,連同嚴(yán)圭容一家,住進(jìn)了11戶,到2000年思南路改造搬遷時,人口已達(dá)31人。
　　目前修繕一新的“思南公館”依稀可分辨出它三四十年代的模樣,整棟精巧的小樓內(nèi)盤踞著三部樓梯。嚴(yán)圭容再次住進(jìn)薛宅,卻不得不繞開主樓梯,只能從東南角的飾花欄桿樓梯進(jìn)出。1973年,外祖父薛篤弼的過世,更幾乎斷了這一家贖回整棟舊宅的念想。
　　
　　“產(chǎn)權(quán)是恩賜”
　　
　　嚴(yán)圭容得到薛宅的部分所有權(quán),多少帶著一點(diǎn)“意外”的感覺。祖父過世5年后,由于“落實政策”,嚴(yán)得到了補(bǔ)償房款18500元(應(yīng)得補(bǔ)償房款25000元,扣除6500元大修費(fèi))。
　　上海同濟(jì)大學(xué)建筑系博士魏閩,曾跟蹤研究過思南路置換改造整個過程。她在上海盧灣區(qū)檔案館里查到一個資料,這份1977年12月31日所填的表格如是記載:“上列產(chǎn)業(yè)(思南路61號)的三樓朝北間連浴室小間及后搭計使用面積43.2平方米,自1977年1月1日起,發(fā)還自管”;“緊縮部位暫仍照常出租,由住戶使用,公用部位按現(xiàn)狀,業(yè)主免租使用,產(chǎn)權(quán)均暫不發(fā)還”。
　　這股從上世紀(jì)七十年代末掀起的“陸續(xù)落實統(tǒng)戰(zhàn)對象和高級知識分子被侵占住房”的政策,到1985年底,上海市老洋房最集中的盧灣區(qū)累計清退被占私房11.87萬平方米,占“文革”時期“沖擠”總面積的91.4%。
　　“這是對外開放之初的一個姿態(tài),返還一部分私人財產(chǎn),表明國家接納過去的資本家、知識分子參與經(jīng)濟(jì)建設(shè)的誠意�！毙旖▏�分析說,“但是,原則上1958年公私合營時期上繳的住宅不落實政策�！�
　　在他經(jīng)辦的“落政”案例中,包括興國賓館七號樓的主人,“在清退私房時曾遭到警備區(qū)的阻撓,最后還是葉劍英親自批下來的。但是,如果在公私合營時期的房屋接管和代管文件上簽過字,那么,產(chǎn)權(quán)就拿不回來了,除非恩賜給你�！�
　　徐建國曾經(jīng)手臺灣兩兄弟討要改造后的靜安里弄舊居,雖然業(yè)主在新中國成立前離開大陸,地契原件保留完整,但是并沒有獲得相關(guān)部門支持。
　　相比之下,1950年代居留國內(nèi)的老洋房業(yè)主,多半已經(jīng)丟失了產(chǎn)權(quán)憑證,再想要通過法律渠道獲得相關(guān)信息也極其困難。早在2004年,岳陽路200弄14號的業(yè)主董銘,因為“文革”期間房屋的原始資料滅失,訴請徐匯區(qū)房地局公開祖宅的相關(guān)檔案信息,最終被法院駁回。1947年,董銘的父親花了200根金條買下這棟宅子,但是由于原始資料確實,產(chǎn)權(quán)一直無法確認(rèn)。
　　據(jù)上海市工商聯(lián)房地產(chǎn)商會顧問、原上海市房地局房屋修繕和改造管理處處長王安石介紹:目前上海4600多幢老洋房中,獲得許可進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易的僅為60套左右。絕大多數(shù)老洋房是系統(tǒng)產(chǎn)、軍產(chǎn),還有國家直管的使用權(quán)房。
　　國家直管老洋房,類似于直管公房,由上海各區(qū)房產(chǎn)所脫胎的房產(chǎn)集團(tuán),如徐匯區(qū)的徐房集團(tuán),盧灣區(qū)的永業(yè)集團(tuán)等委托管理,產(chǎn)權(quán)國有,使用權(quán)則歸花園洋房里的老百姓。
　　
　　“置換”之名
　　
　　嚴(yán)圭容沒能頂住居委會、物業(yè)、地產(chǎn)公司一撥撥的來人勸說,成了在復(fù)興“義品村”開發(fā)中“帶頭”遷出老洋房的住民。搬進(jìn)附近公寓式住宅的她,還是懷念思南路61號的生活,畢竟,那里承載著薛家三代的記憶。
　　今年年初完成所有住戶動遷的思南路47-48號“整體性保護(hù)”項目,也是由房地局脫胎的上海城投、上海永業(yè)集團(tuán)會同一家香港的房產(chǎn)開發(fā)商,共同投資開發(fā)的。
　　思南路47-48號內(nèi)的近代西式建筑,大都建于1910年―1940年,而思南路51號―95號中單號的23幢花園住宅最具特色。不僅如此,這個區(qū)域人文氣息濃厚,云集了周公館、孫中山故居、梅蘭芳故居、薛篤弼故居等眾多名人故居。
　　在2005年,上海市規(guī)劃局通過規(guī)劃明示,思南路改造項目的目標(biāo)和原則,是以保護(hù)地區(qū)整體歷史風(fēng)貌為出發(fā)點(diǎn),延續(xù)城市肌理,尊重街巷尺度,完善空間形態(tài),保護(hù)優(yōu)秀歷史建筑和綠化空間。修復(fù)后利用的原則是,不改變老洋房的原有用途,期望使之成為上海帶有濃郁地域色彩和歷史代表性意義的花園住宅區(qū)。
　　“像永業(yè)集團(tuán)這樣帶有壟斷性質(zhì)的(老洋房地產(chǎn)開發(fā)公司),朝南坐(有靠山),以‘置換’的名義,讓使用權(quán)房在市場上交易,成為一個范本,而這在以前都是地下進(jìn)行的�！毙旖▏�說。
　　按照上海市房地局2004年第17號文件的規(guī)定,系統(tǒng)產(chǎn)和授權(quán)區(qū)房地集團(tuán)直管的花園洋房,一般不得進(jìn)行產(chǎn)權(quán)處分,如特殊情況要求處分,必須經(jīng)過上海市房地局的審核。
　　在徐建國看來,私房業(yè)主討回老洋房,與其說是一個“落實政策”的問題,不如說是一筆實際的經(jīng)濟(jì)利益考量。
　　當(dāng)年,一對早年移居海外的兄弟找到徐建國,詢問討回位于余姚路康平路口的故宅的可能性�！靶值軅z是有身份的人,其一是捷克商會會長,他們也愿意接受房款補(bǔ)貼的方案,要價不高,600萬元�！�
　　這棟老洋房當(dāng)時估價可達(dá)4000萬元,但里面住著11戶人家,動遷成本約為3000萬元。最終因為置換的利潤空間不大,沒有房產(chǎn)開發(fā)商愿意接盤,而導(dǎo)致方案流產(chǎn),老洋房的產(chǎn)權(quán)無法歸還給原業(yè)主的后人。
　　“如果參照國際上的通行法規(guī),居住、使用房屋滿五十年,住戶將自行取得房子的產(chǎn)權(quán)�！毙旖▏�解釋說。如今老洋房歸屬的歷史遺留問題,由于大量證據(jù)的湮滅,對于原私房業(yè)主的后人來說,仍存在著懸而未決的狀況。但那么多年過去,更復(fù)雜的現(xiàn)實是一大批老洋房的“經(jīng)租客”也漸漸具有了等同于業(yè)主的資格,他們討要起權(quán)利來,又該怎么辦?
　　“自從2000年被列入優(yōu)秀歷史保護(hù)建筑之后,我們這房子就明確只置換不拆遷了�！绷羰匦氯A路329弄32號的樊左觀,掛記著房管部門十年來未兌現(xiàn)的承諾,“只要有個好價錢,我們馬上就搬走�！苯�(jīng)過了雨季,涎水不斷的墻面讓他在“大修”還是“敷衍”中拖延。
　　十年里,居委和物業(yè)的人來了一批又一批,新華路周邊的房價也從十年前不到萬元每平方米漲到了如今4-5萬元/平米。十年前的安置費(fèi)可以在莘莊買一個兩居室,現(xiàn)在只抵得上一平方的老洋房。最近一次是今年五月預(yù)定與房產(chǎn)商談價,但對方提出4.5萬/平方米乘以兩倍面積的出價,距樊左觀12萬/平方米的心理價位仍有差距,還是告吹。
　　樊左觀還在等,盡管衛(wèi)生間落水管已經(jīng)徹底銹塞,不得已從外墻穿孔,眼看著明管在紅磚外立面上越爬越密,“但看那浴缸的石材,是現(xiàn)在的人造不出來的�！�
　　(同濟(jì)大學(xué)建筑系博士魏閩對此文亦有貢獻(xiàn))

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