“房地產(chǎn)市場(chǎng)在奧運(yùn)后將出現(xiàn)拐點(diǎn)”，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上一直有這樣的說(shuō)法。但事實(shí)上，無(wú)論是對(duì)于“拐點(diǎn)說(shuō)”還是“非拐點(diǎn)說(shuō)”，我們都需要有理性的認(rèn)識(shí)：奧運(yùn)會(huì)本身和支撐北京房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)的供求之間并無(wú)直接的關(guān)聯(lián)。進(jìn)入2008年以來(lái)，北京住宅市場(chǎng)雖然面臨短期調(diào)整，但是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的主要決定因素――市場(chǎng)供求關(guān)系并未發(fā)生顯著變化。
　　奧運(yùn)閉幕，不是北京住宅市場(chǎng)的拐點(diǎn)。而奧運(yùn)，將會(huì)促進(jìn)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。北京舉辦奧運(yùn)，隨著大量資金的投入，城市的基礎(chǔ)設(shè)施、交通狀況以及居民的居住環(huán)境都將大大改善；其作為中國(guó)中心城市的吸引力、影響力也會(huì)大大增加。這些都將為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)長(zhǎng)期、積極的影響。
　　
　　供銷(xiāo)比1.43平穩(wěn)回落
　　
　　從戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，2008年1―5月，北京住宅市場(chǎng)的新增供應(yīng)及銷(xiāo)售面積分別為503.8萬(wàn)平方米和351.7萬(wàn)平方，米，供銷(xiāo)比達(dá)到1.43，供銷(xiāo)態(tài)勢(shì)發(fā)生了變化。而對(duì)比2004年至2007年，北京住宅市場(chǎng)供銷(xiāo)比在2007年達(dá)到0.85，出現(xiàn)的是“供不應(yīng)求”的局面，銷(xiāo)售均價(jià)也從2004年的4467元／平方米大幅漲至2007年的10225.6元／平方米(圖①)。
　　
　　這種總體平穩(wěn)回落現(xiàn)象，是否是市場(chǎng)“供過(guò)于求”的表現(xiàn)?我認(rèn)為，這并不能作為從供不應(yīng)求到供過(guò)于求的“市場(chǎng)拐點(diǎn)”的佐證。相反，這種平穩(wěn)回落，正是高速上漲的價(jià)格對(duì)于市場(chǎng)需求抑制作用的反映，這種抑制作用在2008年上半年的住宅市場(chǎng)中得到了呈現(xiàn)。
　　以市場(chǎng)規(guī)律而言，市場(chǎng)供求會(huì)影響價(jià)格的高低起伏，同樣，價(jià)格高低亦會(huì)在一定程度上影響市場(chǎng)的供求。2007年高速增長(zhǎng)的房產(chǎn)價(jià)格，極大地影響了購(gòu)買(mǎi)群體的心理預(yù)期；而國(guó)家出臺(tái)的緊縮的調(diào)控政策細(xì)則的規(guī)范作用，雪災(zāi)、洪災(zāi)、地震等災(zāi)害以及股市下滑等因素，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)群體心理同樣有著很大的影響作用。這些因素綜合在一起，使住宅市場(chǎng)短期內(nèi)會(huì)形成“觀望氛圍”，對(duì)于目前的需求產(chǎn)生了一定的抑制作用。但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度看，這些短期效應(yīng)并不會(huì)影響住宅市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)。北京住宅市場(chǎng)在奧運(yùn)后會(huì)朝著更加規(guī)范、良性的方向發(fā)展。
　　
　　購(gòu)房需求多元化
　　
　　北京市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展目前仍然呈現(xiàn)快速良好運(yùn)行的態(tài)勢(shì)。2008年第一季度的GDP，總值為2148.3億元，GDP增速以?xún)晌粩?shù)的速度實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。2008年第一季度同比增長(zhǎng)11.3％，雖然同比回落了0.6計(jì)百分點(diǎn)，但仍然屬于快速增長(zhǎng)。北京市居民收入也隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展有所增加。這些因素都激發(fā)了北京市居民較多的購(gòu)房主動(dòng)需求。
　　同時(shí)，近年來(lái)隨著北京城市化程度不斷提高，國(guó)際化、現(xiàn)代化進(jìn)程加快，以及奧運(yùn)的促進(jìn)作用，北京市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也進(jìn)一步出現(xiàn)多種需求(圖②)。且據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，北京市的居住需求中主動(dòng)需求約占52％～56％，因拆遷等造成的被動(dòng)需求約占9％～13％，外來(lái)需求則占31％～35％。這些多元化的需求也都將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)在奧運(yùn)會(huì)后的進(jìn)一步發(fā)展。北京整體住宅價(jià)格上升速度將放緩，高檔住宅仍然樂(lè)觀。
　　總體來(lái)看，奧運(yùn)之后，北京的住宅市場(chǎng)仍然蘊(yùn)含巨大的需求，支撐整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展。
　　
　　6100公頃土地供應(yīng)繼續(xù)調(diào)整
　　
　　北京市今年土地供應(yīng)總量達(dá)6100公頃，其中住宅用地1700公頃，比去年增加100公頃。但是，商品房用地計(jì)劃則從去年的1200公頃減少到1000公頃，土地供給更側(cè)重于經(jīng)濟(jì)適用房、“兩限房”等政策性用地。由此也可以看出，雖然供求結(jié)構(gòu)并沒(méi)有發(fā)生顯著變化，但商品房用地的供給順應(yīng)市場(chǎng)需求在進(jìn)行調(diào)整。
　　而在舉辦奧運(yùn)的2008年里，政府將會(huì)限制土地市場(chǎng)的囤積現(xiàn)象，這些調(diào)控政策將會(huì)促使房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)存量土地的消化，滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)向著積極、健康的方向發(fā)展。

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