我是第二次到這里講課，題目是“房地產(chǎn)律師業(yè)務(wù)與技能”，我主要講一下操作情況與業(yè)務(wù)工作，分為兩部分內(nèi)容，一是房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的運(yùn)作規(guī)范，另一是與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)的金融問題。

　　如果你在北京問律師事務(wù)所的業(yè)務(wù)范圍，問10家就有7家的主營業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)法律服務(wù)所包括的內(nèi)容主要包括以下5點(diǎn)：

　　1.幫助委托人組建房地產(chǎn)公司，不是代替，而是進(jìn)行商務(wù)談判、合同簽訂等活動。

　　2.組建之后，房地產(chǎn)前期業(yè)務(wù)當(dāng)中，針對項(xiàng)目本身占用土地性制裁不同進(jìn)行地產(chǎn)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃等法律上的服務(wù)，與土地持有人簽訂拆遷合同，與政府辦理相應(yīng)手續(xù)，如果土地在別人手里，簽訂地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同等。

　　3.獲得土地使用權(quán)后，進(jìn)行房屋預(yù)售。

　　4.交付使用后的物業(yè)管理。

　　5.在以上各環(huán)節(jié)中產(chǎn)生的糾紛也是律師的工作范圍。

　　房地產(chǎn)業(yè)務(wù)可分為前中后三個階段。

　　前期指向政府各部門報批，手續(xù)申報等，同時針對土地開發(fā)本身獲取土地使用權(quán)。

　　中期指發(fā)展商向市場推出房子，賣買雙方簽訂預(yù)售合同，然后消費(fèi)者不能100%支付，這時就需要房地產(chǎn)抵押貸款，在這一關(guān)系中加入了銀行，產(chǎn)出了借貸的法律關(guān)系，這也需要律師來處理，另外建筑公司針對建筑物產(chǎn)生的建筑施工合同關(guān)系的調(diào)整也需要律師。

　　后期交付使用后，就產(chǎn)生了房地產(chǎn)物業(yè)管理的問題。

　　下面就以上面五點(diǎn)內(nèi)容和三個階段為基礎(chǔ)具體講一下房地產(chǎn)律師業(yè)務(wù)與技能。

　　北京的房地產(chǎn)公司有兩大類，一是房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司，由政府批準(zhǔn)，一個市，一個區(qū)一般只有一兩家，這類公司實(shí)力雄厚，資源優(yōu)勢。同時可以選擇最好的地塊，目前最多的是單純項(xiàng)目公司，針對某一項(xiàng)目單獨(dú)設(shè)立公司，比如針對中關(guān)村大廈的中關(guān)村大廈發(fā)展有限公司，這類公司比較方便進(jìn)行管理，但后期問題比較嚴(yán)重。這類公司主要是由外商投資企業(yè)的項(xiàng)目公司，主要類型有中外合作、中外合資和外商獨(dú)資(北京目前不允許)，中外合資是股權(quán)式合資，目前也不多90%以上是契約式聯(lián)營的中外合作。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)投資大，周期相對長(三五年)，所以風(fēng)險比較大，需要尋找合作伙伴，而律師的任務(wù)便是如何在合同關(guān)系為服務(wù)方拿取最大利益，對于出資的外方來說，他們要求的一般是領(lǐng)導(dǎo)出任權(quán)，基本經(jīng)營管理權(quán)，以及希望提前加速收益。而中方至少包括兩個，一是房地產(chǎn)公司，負(fù)責(zé)組建手續(xù)，另一方是真正的地主方。交出基本經(jīng)營管理權(quán)后，他們要求兩種利益保障方式，一般而言中方不出錢，但收益在30%以上，放棄管理權(quán)后，中方就要求有固定數(shù)據(jù)，一種方式是直接得到錢，根據(jù)項(xiàng)目可能贏利多少提前拿到一筆錢，另一種是把一部分房產(chǎn)劃給中方，進(jìn)行物業(yè)分割。

　　律師還應(yīng)處理的問題還包括法律手續(xù)的簽訂與土地使用權(quán)的獲得，目前很多房產(chǎn)項(xiàng)目，特別是京郊和一些工廠的都是非法的在農(nóng)村，鄉(xiāng)或村一級政府把集體的一塊地就用來做房地產(chǎn)，工廠為解決職工住房，就在工廠區(qū)內(nèi)建房，這些都有違國家法律。國家規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押使用權(quán)，但是什么樣的土地充許抵押呢?要有“土地出證金”，且要分幾個月繳清，但是政府收取“土地出讓金”是按項(xiàng)目平方米，而非土地平方米，這樣的話，那么數(shù)目就相當(dāng)驚人。于是政府規(guī)定先收取“土地出讓金”的40%，才能準(zhǔn)予頒發(fā)“土地使用證”。

　　在獲得“土地使用證”后，還應(yīng)有“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”，“建筑工程規(guī)劃許可證”和“施工許可證”、“銷售許可證”后方可向市場推出房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目公司推出房地產(chǎn)后，就有了一個急需解決的問題?那就是客戶的信任，項(xiàng)目公司在報紙等上宣傳自己的房子，但是誰能保證該公司是合法公司、合法項(xiàng)目、保證能把房子蓋起，這時房產(chǎn)公司就尋找獨(dú)立的審計師、律師和會計師，由他們給出證明。如果給的是虛假證明，是要負(fù)法律責(zé)任的。

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