2009年底以來,房地產抑制性政策開始頻繁出臺。2010年1月10日,國務院辦公廳發(fā)布《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,明確表態(tài)要遏制房價過快上漲,行業(yè)政策已經從2009年的“寬松”轉向了“中性”。
　　《通知》的核心思想是抑制商品房過度消費,打擊投資和投機性需求,規(guī)定二套房貸首付不得低于40%;防范信貸資金違規(guī)進入房地產市場;特別提出要加快研究完善住房稅收政策。
　　在過了一年的好日子之后,房地產市場迎來了新的考驗,在嘗過2008年底和2009年初房價短暫回調的甜頭之后,我們能否迎來購房的第二春?
　　
　　開發(fā)商捂盤會得到改善
　　
　　對于房地產商而言,“寒冬”出現在2009年12月17日,財政部、國土部等五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》,明確開發(fā)商拿地時,首次繳款比例不得低于全部土地款的50%,分期繳納全部土地出讓價期限原則上不得超過一年,特殊項目可約定在兩年內全部繳清。
　　《通知》之前,各個城市對于分期繳納土地出讓價款及首付比例并無統一規(guī)定,大部分在20%-30%之間。中國指數研究院(華中)高級分析師李國政表示,這份文件的出臺,會擠出開發(fā)商手中的部分資金,進而促進開發(fā)商加快樓盤銷售,回籠資金。
　　根據該院的研究數據,2009年以來,武漢樓市新增供應量一直偏低,住宅新開工面積同比始終保持負增長,但2009年樓市的火爆,許多新項目紛紛上馬,到11月時,新開工面積同比增長由負轉正。由此推斷,2010年的武漢樓市,供應量會明顯增加,開發(fā)商捂盤的情況會得到改善。
　　另外,將首次繳款的比例提高到50%,將引發(fā)房地產商重新洗牌,資質欠佳的小房地產商將被淘汰出局,資源集中到實力雄厚的大房地產商手上,更能保證商品房的開發(fā)數量和質量。
　　
　　買房的門檻變高了
　　
　　這并不意味著房子變得更好買了,對于大多數依靠銀行信貸的購房者而言,買房的門檻變高了。
　　2010年2月初,中國銀行率先宣布,將首套房的優(yōu)惠利率由7折升至8.5折起,以市中心一套總價35萬元的精裝修45平米小房為例,首付約7萬元,以還款20年為期,房貸7折下,每月只用還款1700元,8.5折之下,每月要還款超過2100元。而且銀行規(guī)定,只有百里挑一的客戶才能享受到8.5折――征信系統里不能有逾期記錄、職業(yè)穩(wěn)定、銀行的VIP客戶才能申請到8.5折優(yōu)惠。
　　對想投資第二套房的購房者而言,政策是由“寬松”轉向了“收緊”,從今年起,央行對購買第二套房貸的貸款優(yōu)惠利率已經取消,基準利率上浮10%,購買第二套房的首付款不低于40%。
　　反觀2009年的武漢,在寬松的第二套房貸政策之下,部分銀行對第二套房的信貸政策與首套房相差無幾�！翱梢钥隙ǖ恼f,投資型的購房者步伐要放緩�！蔽錆h房地產資深人士熊華勇表示,二手房政策的改變也會影響到投資機會。
　　為了降低金融危機對房地產市場的影響,財政部和國稅總局曾出臺優(yōu)惠政策,規(guī)定在2009年內個人購買超過兩年(含兩年)的普通住房免征營業(yè)稅,根據相關部門的統計,武漢在2009年全年的二手房交易量為5.4萬套,創(chuàng)下了歷史新高。
　　2009年底,為遏制房地產市場的短炒行為,兩部委發(fā)出通知,從2010年1月1日起,不足5年的普通二手房在轉讓時仍按差額方式征收營業(yè)稅,“這讓投資者短期內脫手的難度加大。”
　　
　　年中可能出現購房時機
　　
　　當然,購房者并非完全沒有機會。中國指數研究院發(fā)布的《2009年武漢房地產市場回顧和2010年展望》一文中提及:即使貨幣政策收緊,對市場產生的影響可能也要在半年以上,也就是2010年底或2011年初,從緊的貨幣政策才會發(fā)揮作用,而且貨幣政策的收緊(加息、縮緊銀根)是一步步的,效果也需要慢慢釋放。
　　李國政介紹,和一線城市相比,2009年武漢樓市價格漲幅平穩(wěn),是緩慢中略有上升。另外,根據政府部門的表態(tài),未來武漢房地產行業(yè)的支柱產業(yè)型特征不會改變,因此,對于調控政策實施細則,地方政府可能會有一定的彈性,從宏觀層面上看,2010年武漢房地產市場仍將持續(xù)發(fā)展。
　　一位不愿透露姓名的房地產資深人士透露,2009年的火爆樓市讓地產商賺得盆滿缽滿,大小房地產商手上有充足的現金流,而且,國家出臺的信貸政策,只針對國有銀行和股份制銀行,對外資銀行并沒有限制,“ 市場上還是有一些機會存在。”
　　“武漢市場上最好的買房時機是在2009年7月之前,這期間出現過大的價格回調�！毙苋A勇對2010年武漢房市的判斷為,“年中是比較好的時間,那時的行情會比較明朗。”
　　在有限的資金環(huán)境下,盡量在升值空間較大的片區(qū)購房,熊華勇的推薦是中心城區(qū)和擁有特殊景觀資源的地段,如臨江、東湖、南湖等,李國政的推薦是買在升值空間已經顯現的地段,比如徐東地塊,和地鐵、輕軌沿線。

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