中圖分類號：F275 文獻標識：A 文章編號：1009-4202（2012）07-000-01
　　摘 要 本文首先介紹了新會計準則中收入確認的一般定義和條件，然后根據(jù)房地產行業(yè)的特點，對房地產銷售收入確認條件進行具體分析。
　　關鍵詞 房地產 收入確認
　　房地產企業(yè)開發(fā)產品的銷售，因其銷售、回款以及產品交付都與其他行業(yè)顯著不同，決定了其收入確認核算的特殊性。如何準確地確認收入，是正確計量房地產開發(fā)項目利潤的前提。本文從收入確認的一般定義、條件出發(fā)，結合行業(yè)特點，闡述了房地產企業(yè)應當如何準確、恰當?shù)剡M行收入確認。
　　房地產行業(yè)在過去的二十多年間發(fā)展迅猛，同時，國家對房地產開發(fā)建設、銷售的規(guī)管也越來越規(guī)范。房地產開發(fā)企業(yè)在應對來自政策、市場、資金等諸多問題的同時，都不可避免地在會計核算中遇到新的問題。如何把握會計業(yè)務的實質，準確、恰當?shù)貙κ杖脒M行確認非常重要。筆者根據(jù)新會計準則中收入確認的有關規(guī)定，結合自身工作經歷，下面將對房地產行業(yè)銷售收入會計核算談些粗淺的看法。
　　在新會計準則中，對收入確認的標準做了如下定義：指企業(yè)在日常經營活動中形成的、會導致所有者權益增加的、與所有者投入資本無關的經濟利益的總流入。此外，還要求商品銷售收入同時滿足下列條件，才能予以確認：
　　1、企業(yè)已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；
　　2、企業(yè)既沒有保留通常與所有權相聯(lián)系的繼續(xù)管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制；
　　3、收入的金額能夠可靠地計量；
　　4、相關的經濟利益很可能流入企業(yè)；
　　5、相關的已發(fā)生或將發(fā)生的成本能夠可靠地計量。
　　上述定義與條件是對收入確認的原則性闡述。對于房地產企業(yè)而言，由于其產品投資規(guī)模大、建設周期長，產品驗收合格、交付使用、辦理產權轉移等程序比較多，再加上銷售方式不斷變化，使房地產企業(yè)銷售的會計處理與其他行業(yè)相比有著明顯的特點，而準則對收人確認條件的一般性表述并沒有明確地概括出房地產行業(yè)的判斷標準，使得財務人員在判定收入實現(xiàn)的條件上不易掌握。
　　在現(xiàn)實操作中，很多房地產企業(yè)在會計政策上采取下述方法確認收入，即在房地產已竣工并經綜合驗收合格且面積已經有關部門測定，發(fā)出“入住通知書”，房地產開發(fā)企業(yè)與買受人簽訂了《商品房買賣合同》、收訖房款并開具了銷售發(fā)票后，確認房地產銷售收入。
　　該確認收入的方法看似正確，但卻不夠嚴謹，并不完全符合房地產產品所有權上主要風險和報酬實質轉移的法律標準。當房地產開發(fā)企業(yè)出售的房屋存在延期交付、面積誤差比絕對值超過3%、主體工程結構質量不合格等情況時，買受人即可以行使單方面解除合同的權利。因此，這種確認收入的方法尚存在一定的問題。
　　正確地確認房地產收入，應當是既滿足會計上對收入確認的標準，也應符合法律法規(guī)的規(guī)定。為了準確的把握收入確認的實質，我們不妨在準則收入確認條件的基礎上，從謹慎性原則出發(fā)，按照房地產企業(yè)的特點進行重新表述，具體化為以下五點，可能會更加合適：
　　1、工程已經竣工并通過有關部門驗收合格。通過有關部門驗收，是指經政府有關部門對房地產項目核驗，并取得發(fā)放的“竣工備案表”。
　　2、實際銷售面積符合合同規(guī)定。在實際操作中，實際銷售面積往往與合同規(guī)定的面積存在一定的差異，應取得政府有關部門測繪后留存的面積測繪表，按實際測繪面積計算房屋總價。
　　3、完成房屋交付手續(xù)或購買方已接到書面交房通知，且購買方在通知確定的交付使用時限結束后無正當理由拒絕收房。房地產企業(yè)在實際交付時可能存在以下兩種情況：（1）業(yè)主方正常來公司辦理房屋交接手續(xù)，填寫“房屋交接單”，憑業(yè)主方簽字確認的房屋交接單確認銷售收入；（2）業(yè)主沒來辦理房屋手續(xù)，按銷售合同規(guī)定的送達方式送達后，業(yè)主在合同約定的時限內未來辦理手續(xù)的，如按合同規(guī)定可以視同房屋已交付的，則確認銷售收入。送達的確認的方式可以采取以下幾種：（1）采取報紙公告的，留存報紙原件；（2）采用郵遞方式的，留存快遞底單；郵局寄出的，留存郵局回執(zhí)；（3）采用傳真、電話等其他方式的，應留存錄音或傳真回執(zhí)等相應的記錄或回單。
　　4、履行了合同規(guī)定的義務，且價款取得或確信可以取得。一般情況下，客戶一次性全額交情房款的，應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(jù)（權利）時，可辦理房屋交接手續(xù)，確認收入的實現(xiàn)；對于按合同約定分期付款的，則按合同約定的時點履行交接房手續(xù)，在辦理房屋交接手續(xù)后，可以確認收入實現(xiàn)；采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，應于實際收到首付款及銀行按揭貸款之日確認收入的實現(xiàn)。
　　5、成本能夠可靠的計量。成本可靠計量是指工程成本已結算完畢或雖未結算，但可以按確定的全部工程量進行準確估計。
　　以上具體化的收入確認原則適用于房地產銷售的一般情形，即如果房地產的法定所有權轉移給買方，通常表明其所有權上的主要風險和報酬轉移給了買方，企業(yè)應確認銷售收入。
　　對于某些特殊的銷售方式，也有可能出現(xiàn)法定所有權轉移后，所有權上的主要風險和報酬沒有轉移的情況。所以，我們在遵循上述原則確認收入的同時，對每一筆業(yè)務進行核算時，還應其剖析實質，以確定能否確認收入。例如以下兩種常見情況就屬于風險和報酬尚未轉移的：
　�。�1）合同存在重大不確定因素，例如，現(xiàn)階段房地產市場處于低迷狀態(tài)，房地產開發(fā)企業(yè)為促進銷售，加速資金回籠，有時會在售房合同內添加部分保障買方權益的條款：約定買方在達到特定條件下有退房選擇權，或者是買方有權獲取房價下跌形成損失補償。在這種情況下，由于收入的確認存在一定的不確定性，所以企業(yè)應在這些不確定因素消失后才能確定收入。
　�。�2）房地產銷售后，賣方仍有某種程度的繼續(xù)涉入，比如，在銷售時，與客戶簽訂一種附帶協(xié)議，承諾保證買方在特定時期內獲得既定投資報酬等。在這種情況下，企業(yè)則應分析交易的實質，以確定是作為銷售處理，還是作為融資、租賃或是利潤分成處理。
　　綜上所述，鑒于房地產行業(yè)具有不同于其他企業(yè)的特殊性，其收入確認的主觀性高于其他行業(yè)，因此，應以新企業(yè)會計準則規(guī)定的收入確認的五個條件為基本原則，結合房地產銷售不同形式的具體特點，確定地產銷售確認的具體標準，從而避免因不同判斷形成不同結果而使會計信息失去可比性。
　　參考文獻：
　　[1]財政部會計司編寫組.企業(yè)會計準則講解.2010.
　　[2]李曙亮.房地產開發(fā)企業(yè)會計與納稅實務.

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