作為全國新房供應(yīng)和成交量不可小覷的省份，海南省一直以來是中國最吸金的投資熱土。以2017年海南房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)來看，2017年海南全省房地產(chǎn)業(yè)銷售面積達(dá)2292.61萬平方米，銷售金額突破2713.72億元，房地產(chǎn)增加值在2017年占據(jù)了海南省地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）的9.8%，全面領(lǐng)先于旅游、金融、證券、保險(xiǎn)和交通運(yùn)輸郵政倉儲等行業(yè)，整個海南房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出一片繁榮昌盛、欣欣向榮的局面。

幾經(jīng)起落的波浪式發(fā)展軌跡

　　2018年初的�？诿捞m機(jī)場航站樓，通道兩側(cè)墻壁上照例仍是一幅幅地產(chǎn)廣告，但主角已不再限于幾年前主要分布于海口、三亞、陵水地區(qū)的樓盤，萬寧、博鰲、五指山、瓊海、澄邁等地產(chǎn)項(xiàng)目競相登場。
　　不僅如此，觀瀾湖、魯能會VIP接待區(qū)、中國旅游地產(chǎn)服務(wù)集團(tuán)接待中心，更是把門直接開到了機(jī)場到達(dá)廳出口。甚至，從機(jī)場到市區(qū)的公路上，各式各樣的地產(chǎn)廣告還在路燈旁一路飄揚(yáng)。
　　在這個南中國最大的島嶼上，目前的投資熱潮是三十年前的海南所不敢想象的。
　　追溯海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史，最早要將目光定位到九十年代初期。1992年，鄧小平“南巡講話”，宣布市場經(jīng)濟(jì)成為中國堅(jiān)定不移的發(fā)展方向。接著，中央提出加快住房市場改革步伐；國務(wù)院審議批準(zhǔn)海南吸引外資開發(fā)洋浦經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)……
　　一時間利好不斷，海南的土地變得金貴起來。“開盤即清盤”、“買房即升值”一度是海南樓市盛行的廣告語，房價(jià)更是一日千里。1988年到1991年，海口三亞等熱門地區(qū)商品房價(jià)格基本維持在1300-1400元/平方米之間；而1992年就躥升到5000元/平，1993年更是達(dá)到7500元/平的巔峰，兩年翻了三倍以上。
　　與之對比的是，1992年全國商品房均價(jià)只有995元/平，而北上廣深的商品房均價(jià)直到1998年都還在5000元以內(nèi)。1994年，海南樓市崩盤，海南房地產(chǎn)基本失火。原來的5000多家開發(fā)商，1998年底還活躍的不到200家，工、農(nóng)、中、建四家國有商業(yè)銀行積壓在海南的空置房、半拉子工程和閑置土地上的資金有430多億元（加上社會資金積壓總量達(dá)800多億元），房地產(chǎn)信貸不良率高達(dá)80%以上。
　　經(jīng)過房地產(chǎn)泡沫后長時間的補(bǔ)缺口，2006年，在銀行、政府等各方力量的推動下，海南地產(chǎn)泡沫遺留下的問題基本清理結(jié)束。
　　2009年12月國務(wù)院批復(fù)海南國際旅游島后，剛剛消化完上一波爛尾樓的海南重回地產(chǎn)巔峰，各縣市再次掀起了一股購房熱潮，在海南595公里的海岸線上，大大小小的地產(chǎn)商們屯兵布陣捂盤惜售，攜重金而來的炒房客則奔走在海南島各大房地產(chǎn)銷售中心，就連海南東部的文昌、瓊海、萬寧、陵水等市縣的房價(jià)也水漲船高。
　　到了2017年，經(jīng)過數(shù)年的市場沉淀和探索，海南應(yīng)急措施的“兩個暫�！苯饨�，預(yù)示著海南房地產(chǎn)在全國大環(huán)境背景下正在實(shí)現(xiàn)軟著陸。

房地產(chǎn)政策調(diào)控：回歸理性

　　和房地產(chǎn)行業(yè)火爆形成對比的，是海南省政府的冷靜。在海南政府一直強(qiáng)調(diào)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)改革中，“減少房地產(chǎn)業(yè)的比重”是其中重要的一環(huán)。2016年，中央經(jīng)濟(jì)工作會議首度指出“房子是用來住的，不是用來炒的”，海南省更是把這句話直接寫進(jìn)了政府工作報(bào)告。
　　今年兩會期間，海南省代表團(tuán)開放團(tuán)組會議，并審議政府工作報(bào)告。海南省代表團(tuán)團(tuán)長、海南省委書記劉賜貴在現(xiàn)場表示，“海南不能成為房地產(chǎn)的‘加工廠’，不能外面要多少我們就建多少。”他強(qiáng)調(diào)，對房地產(chǎn)進(jìn)行供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，必然會對財(cái)政收入、GDP的增長有影響，但改革需要自我革命的精神和壯士斷腕的氣概，海南房地產(chǎn)市場不能再無序發(fā)展了。
　　事實(shí)上，為了抑制房地產(chǎn)泡沫、保護(hù)生態(tài)環(huán)境，結(jié)合此前政策收緊，海南樓市2017年的調(diào)控力度和頻率都堪稱歷史之最。從限購、限貸、限售、限價(jià)、限建、限供形成的“六限”調(diào)控格局，到永久停止中部生態(tài)核心區(qū)開發(fā)新建外銷房地產(chǎn)項(xiàng)目、停止批建100平方米以下（含100平方米）的商品住宅、暫停“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)辦理，再到嚴(yán)格控制建設(shè)用地占用耕地、取消12市縣的GDP、工業(yè)、固定資產(chǎn)投資考核，以及發(fā)布“史上最嚴(yán)土地政策”等，海南發(fā)布的各種調(diào)控細(xì)則和措施多達(dá)40余條。
　　此外，今年1月19日，海南省住建工作會議對2018年房地產(chǎn)發(fā)展提出“一增一降”的工作目標(biāo)，力爭房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長約10%，商品房銷售面積同比下降10%左右，逐步保持合理銷售規(guī)模。同時，海南還將從“繼續(xù)深化‘兩個暫停’”、“完善住房供應(yīng)保障體系”、“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控和監(jiān)管”三個方面著手確保全省房地產(chǎn)市場持續(xù)保持平穩(wěn)健康發(fā)展。
　　海南省住建廳負(fù)責(zé)人表示，“一增一降”體現(xiàn)了落實(shí)黨中央“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，以及省委書記劉賜貴“海南絕不做房地產(chǎn)加工廠”的指示要求。
　　接連出臺的海南史上最嚴(yán)格土地政策，加上史上最嚴(yán)圍填海管控措施，勢必將加速改變這座房企投資熱度最高島嶼的產(chǎn)業(yè)格局。如今在海南你會看到，一些新盤出現(xiàn)了打折現(xiàn)象，一些二手房的降價(jià)幅度則更大，這應(yīng)該是回歸理性的表現(xiàn)。海南是否會重演1993年的那場地產(chǎn)泡沫風(fēng)波？對于這個問題，仁者見仁，智者見智。
　　與1993年相比，社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了巨大變化。長期關(guān)注海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理曹江接受《小康》記者采訪時表示，相較于1993年房產(chǎn)泡沫，現(xiàn)今中國隨著民間財(cái)富的劇增，民間資本已具有了相當(dāng)大的實(shí)力。目前前來海南買房的資金大部分都來源于民間資金，金融信貸資金的比例較低，使海南樓市的抗壓性與當(dāng)年不可同日而語。
　　“并且很多人來海南買房都是一次性付款，這與上世紀(jì)90年初地產(chǎn)泡沫時期有著顯著的差別。此外，海南省委、省政府對海南的戰(zhàn)略決策已經(jīng)統(tǒng)籌考慮到將來的發(fā)展整體形態(tài)，土地規(guī)劃、土地供應(yīng)和房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃、審批有一整套的流程化規(guī)范化的管理。我想關(guān)于地產(chǎn)泡沫再現(xiàn)的說法，不能太過悲觀�！辈芙�稱回歸“房子是用來住的不是用來炒的”初衷，海南樓市已經(jīng)進(jìn)入“熔斷”時刻。

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