資金鏈并不緊張，依然供股融資150余億港元，股價旋即下挫―香港地產(chǎn)大佬新世界，此舉讓業(yè)界頗為驚訝。 　　 　　10月18日，新世界發(fā)展有限公司（00017.HK）及旗下新世界中國地產(chǎn)有限公司(00917.HK)同時公布供股集資計劃，以2供1、折讓逾三成的供股價，分別募集最多123.4億港元及43.5億港元。消息一出，兩股股價大幅下挫，新世界發(fā)展、新世界中國分別下跌17.56%、25%，以7.42港元、1.68港元收市，單日合計蒸發(fā)市值95.31億港元。
　　
　　供股消息讓市場意外，券商普遍認(rèn)為供股時機欠佳，會攤薄股權(quán)。里昂、美銀美林分別將其評級降至“沽售”、“中性”。據(jù)香港《文匯報》報道，新世界此刻供股可能給大股東鄭裕彤低價增持股份的機會，捍衛(wèi)控股權(quán)。
　　
　　然而新世界發(fā)展卻有另外一番解釋，“供股不會承擔(dān)沉重利息或額外債務(wù)，為籌集長期股本資金之較可取方法”。
　　
　　市場用腳投票
　　
　　無任何資金缺乏的征兆，突然傳來新世界供股的消息，令市場倍感意外。
　　
　　10月18日早市之前，新世界發(fā)展公布，建議每兩股供一股，價格為每股5.68港元，跟17日9港元的收市價相比，折讓約36.89%。發(fā)行19.9億-21.7億股，約占供股完成后經(jīng)擴大已發(fā)行股本的33%，集資額在113.3億-123.36億港元。同時，新世界中國也同樣宣布以每持兩股可認(rèn)購一股的方式，最多供股發(fā)行不超過29.17億股，最多集資43.5億港元。如此一來，在當(dāng)下市場行情尚未轉(zhuǎn)暖之際，新世界向市場抽水合計最少156億港元。
　　
　　包銷方面，新世界發(fā)展主要股東周大福、匯豐以及渣打作為包銷商，并將悉數(shù)包銷，周大福同意包銷未獲其他股東認(rèn)購的首9000萬股供股股份，匯豐及渣打最多分別包銷5.5億股，但新世界中國則獲大股東全數(shù)包銷。
　　
　　世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師向時代周報記者表示，房企融資一般采取發(fā)債、銀行貸款等形式，擴股融資實屬少見，況且新世界是在淡市行情下。事實上，新世界此舉不僅融資方式“奇怪”，消息也來得突然。新世界發(fā)展的解釋是，集資所得將用作認(rèn)購新世界中國地產(chǎn)供股股份、物業(yè)發(fā)展及一般營運資金；而新世界中國說明資金將用于內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展及一般營運用途�！斑x擇供股是因為看好中港經(jīng)濟長線向好，未來數(shù)月是吸納土地的好時機�！毙率澜缍�事總經(jīng)理鄭家純?nèi)缡窍蛳愀勖襟w表示。然而，上述解釋也未能讓投資者信服，兩股股價10月18日分別急跌17.56%及25.0%，大幅跑輸大市，而投資機構(gòu)紛紛給予負(fù)面評價。
　　
　　里昂認(rèn)為此舉破壞新世界價值，并指出其核心股東回報只有5.7%，低于同行15%-20%水平，大股東應(yīng)花精力提高回報，而非集資買資產(chǎn)，“新世界住宅土儲達1700萬平方米，以每年銷售110萬平方米計，足夠17年發(fā)展”。
　　
　　對于新世界中國的供股，康宏證券及資產(chǎn)管理董事黃敏碩認(rèn)為，新世界中國于內(nèi)地從事物業(yè)發(fā)展，受累于國家維持對樓房的調(diào)控力度，集團旗下物業(yè)發(fā)展項目仍籠罩陰霾。盡管新世界中國已預(yù)售47.59億元人民幣，可于本財政年度入賬，但未來銷售成疑，或會出現(xiàn)量價齊跌局面。預(yù)料內(nèi)房股短期仍會較為波動，故暫也不宜過分憧憬。
　　
　　基于上述悲觀預(yù)期，機構(gòu)紛紛降低新世界發(fā)展目標(biāo)價。花旗銀行將該股目標(biāo)價由12.5港元降至10港元。美銀美林表示，計算入供股因素后，把新世界發(fā)展每股資產(chǎn)凈值預(yù)測降至18.3港元，每股盈利攤薄35%，目標(biāo)價從11.4港元調(diào)低至8.3港元。
　　
　　然而，也有少數(shù)機構(gòu)表示看好新世界未來發(fā)展。瑞銀表示，新世界發(fā)展未來12-18個月有約2000個單位推售，以折讓達37%供股，其實是一個極具吸引力的增持時機。維持對其買入評級，及目標(biāo)價17.6港元不變。
　　
　　低價供股捍衛(wèi)控股權(quán)
　　
　　為給予投資者更多信心，新世界各路人馬出言表態(tài)。
　　
　　新世界發(fā)展總經(jīng)理陳觀展解釋，集資跟中央年內(nèi)收緊銀根有關(guān)，即可在資金緊張時仍可增加土儲。而集團財務(wù)總監(jiān)歐德昌則指，現(xiàn)時內(nèi)地借貸艱難，加上發(fā)債成本高，向銀行借貸亦會推高負(fù)債比率，認(rèn)為供股無需支付利息，亦不屬于債項，對集團未來發(fā)展最為有利。
　　
　　然而，現(xiàn)金流、負(fù)債率是新世界最不用擔(dān)心的。截至6月底，新世界發(fā)展擁有達239.71億港元現(xiàn)金，新世界中國亦擁106.4億港元。負(fù)債率方面，新世界發(fā)展只有26%，低于公司過往10年平均約35%的水平；而新世界中國的凈負(fù)債比率只有23%，遠遠不及內(nèi)地眾房企70%、乃至100%的水平。
　　
　　資金鏈寬裕，還要選擇融資。有諸多融資方式，新世界偏偏選擇供股，恰逢市場淡市。正因為有太多的疑問，市場產(chǎn)生了“彤叔捍衛(wèi)股權(quán)”一說。
　　
　　據(jù)香港聯(lián)交所數(shù)據(jù)，去年年底，新世界發(fā)展主席兼大股東鄭裕彤家族共持有周大福企業(yè)40.25%股份權(quán)，如今率先為本身份額供股�？岛妥C券董事徐志文表示，目前有對沖基金大手買入新世界系股份，所以新世界才會用心良苦宣布低價供股以捍衛(wèi)控股權(quán)�！巴瑫r，可以預(yù)見基金一會在市場掃入供股權(quán)，令供股權(quán)上市后有炒賣空間�！�
　　
　　有趣的是，香港各大房企大股東，都選擇40%左右為其持股量。李嘉誠、郭氏家族分別持有長實42.82%、新地42.56%的股份，而四叔（李兆基）于恒隆的持股則較高，為60.94%。
　　
　　上述四家港企之中，新世界大股東股權(quán)占比已是最低，如今又逢對沖基金來襲。事實上，新世界發(fā)展于2005年之際，曾遭對沖基金TCI狙擊，大股東周大福當(dāng)時持股36.53%。如今，新世界發(fā)展的市值才300億港元左右，或會有狙擊手趁目前股價低殘掃貨。香港媒體揣測，新世界此刻供股，其實是變相讓鄭裕彤以一個極低的價錢增持股份，以防止新世界被狙擊成功。
　　
　　從市場表現(xiàn)來看，大股東已明確表示會供股，而新世界近日股價走勢表明，不少小散戶不想供股，選擇套現(xiàn)。徐志文表明，可以預(yù)見，新世界股價仍會有波動，不排除對沖基金會搶貨將供股權(quán)炒高。
　　
　　酒店業(yè)務(wù)多年虧損
　　
　　自10月24日起，新世界發(fā)展股份除權(quán)買賣，而供股權(quán)買賣日期介于11月10日-11月17日，供股股份派送日期為11月30日。意味著，鄭裕彤能否捍衛(wèi)控股權(quán)，未見分曉�？梢源_定的是，至少156億港元將進入新世界體系。如何花這筆錢？新世界多處提及發(fā)展內(nèi)地市場業(yè)務(wù)，然而新世界中國作為新世界發(fā)展內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的旗艦，多年來表現(xiàn)差強人意。
　　
　　從廣州的福萊花園始，新世界中國已進入內(nèi)地市場20年。雖然布局城市已達21個，擁有物業(yè)面積為2810萬平方米，更涉及住宅社區(qū)、寫字樓、商場、度假村以及酒店等多種物業(yè)，但規(guī)模始終有限，盈利狀況也并不理想。每年內(nèi)地樓市銷售額排行榜上，新世界中國常常名落孫山，酒店業(yè)務(wù)，更是長期處于虧損狀態(tài)。
　　
　　早早進入內(nèi)地，直到2007財年，新世界中國的業(yè)績才突破50億港元，其中2003年還出現(xiàn)17.05億港元的巨額虧損。最近兩年，內(nèi)地一線城市住宅價格攀升，新世界中國的業(yè)績得以上升。2011財年，新世界中國物業(yè)銷售總額增加31%至133億元人民幣，但在眼下內(nèi)地“航母”房企醞釀的時機，100億元人民幣只是“皮毛”。在銷售面積，新世界中國卻下跌19%至106萬平方米，反觀其競爭者，均是價量齊升。
　　
　　“香港樓市已是幾個大佬之間的競爭，內(nèi)地樓市有各路兵馬，競爭更為激烈�！笔缆�(lián)王海斌向時代周報記者分析港企在內(nèi)地發(fā)展有限的原因在于，內(nèi)地市場更考驗一個企業(yè)的人脈資源，這一點港企往往比不過內(nèi)地房企巨頭，在某一區(qū)域市場，甚至不及當(dāng)?shù)佚堫^開發(fā)商。
　　
　　印象中，港企較內(nèi)地房企而言，更擅長持有物業(yè)經(jīng)營，然新世界中國在此領(lǐng)域的盈利卻有所下滑。據(jù)財報，2011財年，新世界中國租賃服務(wù)利潤為4.42億港元，同比下跌10%。主要原因在于北京新世界中心商場的租金率下跌，以及出售位于北京新世界中心的公寓及寫字樓面積。在北京寫字樓、公寓租金大漲之際，新世界中國將黃金地段的物業(yè)出售，實在讓人捉摸不透。
　　
　　此外，新世界中國在內(nèi)地的酒店經(jīng)營業(yè)務(wù)，不僅規(guī)模停滯，經(jīng)營更是多年虧損。據(jù)財報，2011財年，新世界中國在內(nèi)地有7間酒店，虧損5602萬港元。自2008財年，酒店經(jīng)營就處于虧損狀態(tài)，2009財年更是虧損高達1.23億港元。“酒店行業(yè)需要長期的運營才能實現(xiàn)盈利，或要達到10年以上。但如果選擇和洲際等國際頂級品牌酒店合作，則易較快盈利，而港企往往喜歡打造自身品牌。”王海斌如是向時代周報記者表示。事實上，內(nèi)地房企諸如富力往往選擇與國際酒店巨頭合作。而新世界中國旗下酒店，大多數(shù)都是以“新世界”命名，如何在酒店經(jīng)營上“去負(fù)為正”，新世界中國還有一大段路要走。

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