摘要：相較于其他行業(yè)而言，房地產(chǎn)行業(yè)在收入確認(rèn)、費(fèi)用核算以及成本結(jié)算等方面差異明顯，在現(xiàn)行的有關(guān)企業(yè)會(huì)計(jì)制度施行前，原有的專門針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)所施行的會(huì)計(jì)制度優(yōu)勢(shì)更加明顯，這是因?yàn)槠溽槍?duì)性更強(qiáng)。圍繞當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)規(guī)范體系的發(fā)展及應(yīng)用現(xiàn)狀，其中還有很多需要補(bǔ)充與完善的地方�；�于此，本文不僅分析了房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)特征，同時(shí)還闡述了房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前所涉及的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問(wèn)題，最后結(jié)合多年工作經(jīng)驗(yàn)，提出了一些用于完善房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)規(guī)范體系的措施。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)特征 信息質(zhì)量問(wèn)題 完善措施
　　中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
　　1 業(yè)務(wù)特征
　　1.1產(chǎn)品單價(jià)高
　　單從商品市場(chǎng)的角度來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品單價(jià)要高于其他一般性商品。正是因?yàn)楫a(chǎn)品單價(jià)較高，使得房地產(chǎn)產(chǎn)品在營(yíng)銷策略方面同其他一般性商品相比，差異明顯，即針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品人們更為關(guān)注的是產(chǎn)品本身質(zhì)量。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了盡早回籠資本，往往會(huì)采取一些特殊營(yíng)銷手段，諸如預(yù)售、分期付款等。這些方式均會(huì)造成房屋交付期同房屋收款期不在同一時(shí)段內(nèi)，可見(jiàn)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)的會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)工作有別于其他行業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作。
　　1.2開(kāi)發(fā)過(guò)程復(fù)雜
　　眾所周知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬于非常復(fù)雜的一項(xiàng)工程內(nèi)容，其中涉及的施工內(nèi)容、施工對(duì)象角度，除了需要較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期外，還需要做好各個(gè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)有關(guān)的對(duì)象、業(yè)務(wù)交涉工作。通常來(lái)講，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從選址立項(xiàng)——征地拆遷——勘探設(shè)計(jì)——報(bào)建招標(biāo)——正式施工——工程驗(yàn)收——工程移交——售后服務(wù)等一系列工作少則幾個(gè)月，多則幾年才能完成，并且在這一時(shí)段內(nèi)每一步操作都需要做好通施工單位、政府監(jiān)管部門、服務(wù)對(duì)象和上游材料供應(yīng)商的溝通交流工作。值得一提的是，各個(gè)工種間并不是逐一展開(kāi)，而是同時(shí)交叉進(jìn)行，這便造成了房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)存在界定不清等問(wèn)題，因而需要單獨(dú)核算會(huì)計(jì)成本。
　　1.3銷售成本率存在較大差異
　　通常情況下，企業(yè)要想衡量經(jīng)濟(jì)效益，便需要應(yīng)用到銷售成本率，且銷售成本率同企業(yè)效益間成反比，前者高，后者低；前者低，后者高。但是這一理論并不適用于房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)著房地產(chǎn)企業(yè)而言，在產(chǎn)品銷售環(huán)節(jié)，均是以戶型或者樓層為單位，不同的戶型與樓層其造價(jià)成本不同，簡(jiǎn)而言之便是四室一廳戶型的施工成本要比三室一廳的施工成本高，高樓層施工成本比低樓層施工成本高，但這并非是絕對(duì)的，在銷售環(huán)節(jié)還會(huì)因?yàn)榉课莸某�向、�?nèi)部結(jié)構(gòu)以及客戶的個(gè)人喜好等銷售成本出現(xiàn)較大差異的情況。
　　1.4開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大
　　作為資本密集型行業(yè)，相較于其他行業(yè)而言，房地產(chǎn)行業(yè)在資本投入體量方面大小不一，有時(shí)幾十萬(wàn)，有時(shí)上百萬(wàn)，甚者上億。面對(duì)龐大的投入資本體量，伴隨其中的是巨大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。若房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)中遇上危機(jī)，必然會(huì)影響到企業(yè)經(jīng)營(yíng)。因此，在具體的會(huì)計(jì)環(huán)節(jié)，需要全方位考慮各個(gè)環(huán)節(jié)存在的風(fēng)險(xiǎn)，諸如：因項(xiàng)目設(shè)計(jì)與施工所帶來(lái)的項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、因市政規(guī)劃調(diào)整所帶來(lái)的土地價(jià)格與功能風(fēng)險(xiǎn)、因宏觀經(jīng)濟(jì)政策引導(dǎo)所帶來(lái)的籌資風(fēng)險(xiǎn)等均是重點(diǎn)考慮內(nèi)容。面對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在的這些風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)一不提醒著房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)工作者對(duì)會(huì)計(jì)核算引起重視，確保會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。
　　2 會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問(wèn)題
　　2.1有待完善的風(fēng)險(xiǎn)信息披露體系
　　正如我們所知，房地產(chǎn)企業(yè)在整個(gè)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)中涉及的項(xiàng)目資金體量較大，加之房地產(chǎn)項(xiàng)目施工建設(shè)耗時(shí)較長(zhǎng)，以致從資金投入開(kāi)始——資金回收結(jié)束這一過(guò)程中需要面對(duì)很多風(fēng)險(xiǎn)，諸如：土地價(jià)值變更風(fēng)險(xiǎn)、宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)、施工項(xiàng)目質(zhì)量管控風(fēng)險(xiǎn)以及土地用途變更風(fēng)險(xiǎn)等。但從現(xiàn)場(chǎng)了解到的實(shí)際情況看，我國(guó)有關(guān)部門還未針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)這方面內(nèi)容做出相關(guān)規(guī)定，也沒(méi)有一個(gè)專門適用于房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)章條例，甚至國(guó)家所要求的房地產(chǎn)信息披露范圍在具體實(shí)施中也未得到落實(shí)，落后的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)手段、有待完善的風(fēng)險(xiǎn)信息披露體系，均影響著房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，即無(wú)法滿足投資者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)整個(gè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的有效評(píng)估需求。
　　2.2有待規(guī)范的銷售收入確認(rèn)準(zhǔn)則
　　根據(jù)國(guó)內(nèi)有關(guān)部門出臺(tái)的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》中可以看出，其針對(duì)國(guó)內(nèi)各房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的“收入確認(rèn)”這一項(xiàng)工作，專門提供了四個(gè)用于不同房地產(chǎn)企業(yè)選擇的遵循原則，此外針對(duì)這些原則還專門要求各個(gè)房地產(chǎn)上市公司務(wù)必在年報(bào)中表述企業(yè)采用的是什么職業(yè)判斷依據(jù)作為會(huì)計(jì)原則選取的最終依據(jù)。但是從現(xiàn)場(chǎng)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)來(lái)看，依然有一些注冊(cè)會(huì)計(jì)師和房地產(chǎn)上市公司在收入確認(rèn)環(huán)節(jié)存在分歧，這主要是因?yàn)樽��?cè)會(huì)計(jì)師在不了解房地產(chǎn)上市公司情況之下，便選擇收入確認(rèn)原則，以致在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中出現(xiàn)了出具非標(biāo)準(zhǔn)化的審計(jì)報(bào)告問(wèn)題。針對(duì)此類情況，注冊(cè)會(huì)計(jì)師和房地產(chǎn)上市公司的分歧點(diǎn)在于“商品房所有權(quán)涉及到報(bào)酬以及重要風(fēng)險(xiǎn)是否被轉(zhuǎn)移”是否是收入確認(rèn)關(guān)注的重點(diǎn)。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)所堅(jiān)持的觀點(diǎn)或判斷無(wú)法得到注冊(cè)會(huì)計(jì)師認(rèn)可，才會(huì)出現(xiàn)以上分歧，由此便可知國(guó)內(nèi)當(dāng)前所施行的銷售收入確認(rèn)準(zhǔn)則還有待補(bǔ)充與規(guī)范。
　　2.3有待提升的會(huì)計(jì)水平
　　會(huì)計(jì)信息的形成依靠著會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與會(huì)計(jì)規(guī)范，但其實(shí)施是否有效則取決于會(huì)計(jì)人員的職業(yè)技能及綜合素質(zhì)水平。從國(guó)內(nèi)當(dāng)前所施行的會(huì)計(jì)制度來(lái)看，正處于十分關(guān)鍵的轉(zhuǎn)型期，即從國(guó)內(nèi)朝著國(guó)際方向轉(zhuǎn)移，而存在著其中的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)規(guī)范體系還有很多的問(wèn)題，而這便更加凸顯了會(huì)計(jì)人員勝任水平、職業(yè)判斷能力的重要性。若會(huì)計(jì)從業(yè)人員綜合素養(yǎng)偏低，勝任力不足，除了不熟悉《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》外，還容易出現(xiàn)違背會(huì)計(jì)原則，錯(cuò)誤選擇會(huì)計(jì)核算方式等問(wèn)題。
　　2.4有待提高的會(huì)計(jì)信息可比性
　　對(duì)于國(guó)內(nèi)當(dāng)前所實(shí)施的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要求而言，可比性是其中非常重要的存在。首先針對(duì)同一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)提供的不同時(shí)期下的會(huì)計(jì)信息可比；其次針對(duì)不同房地產(chǎn)企業(yè)在同一時(shí)期內(nèi)提供的會(huì)計(jì)信息可比。在具體的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)年度往往要求體現(xiàn)在費(fèi)用化支出環(huán)節(jié)，而不是收入環(huán)節(jié)。但是從現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況來(lái)看，某些房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目竣工開(kāi)始銷售之時(shí)，會(huì)將其中涉及的大量預(yù)收款當(dāng)作企業(yè)收入，而不同時(shí)期內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)收入與費(fèi)用并不能夠真實(shí)有效地將企業(yè)實(shí)際的財(cái)務(wù)及運(yùn)營(yíng)狀況反映出來(lái)，進(jìn)而無(wú)論是不同房地產(chǎn)企業(yè)，還是同一房地產(chǎn)企業(yè)不同時(shí)期均不可比，因而已經(jīng)失去了會(huì)計(jì)信息可比性。

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