中國金融開始真正走向了世界 政府在進(jìn)一步強(qiáng)化股市穩(wěn)定與發(fā)展 走出房地產(chǎn)市場舊有的思維定勢 地方政府拖樓市進(jìn)入死胡同 開發(fā)商不要誤判當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢 雷曼破產(chǎn)的影響與啟示 國內(nèi)住房銷售萎縮的原因何在？ 萬科預(yù)示著房地產(chǎn)將全面深入調(diào)整 房價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)誰來承擔(dān)？

　　最近有媒體報(bào)道，說中央政府正在準(zhǔn)備放開房地產(chǎn)市場的稅收政策、信貸政策，通過這些政策來救房地產(chǎn)市場。那么政府為什么要這樣做？原因就在于，這次美國次貸危機(jī)為什么會引起如此大的金融市場震蕩？為什么要通過美國政府來救金融市場？就在于美國房地產(chǎn)市場的價(jià)格下跌，就在于美國房地產(chǎn)市場的價(jià)格下跌導(dǎo)致了這次如此巨大的全球金融市場危機(jī)或金融海嘯。因此，中國要防止出現(xiàn)美國式的次貸危機(jī)或金融危機(jī)，政府就得要采取相應(yīng)的政策來保證國內(nèi)房地產(chǎn)市場價(jià)格不能下跌。

　　其實(shí)，這樣的觀點(diǎn)或說法完全顛倒了美國次貸危機(jī)的因果關(guān)系，顛倒了美國金融海嘯產(chǎn)生的根源。如果用這種顛倒了因果關(guān)系來處理中國的房地產(chǎn)市場問題，來改變中國當(dāng)前的房地產(chǎn)市場政策，那么美國式的金融危機(jī)也就真的要在中國出現(xiàn)了。

　　所以的事實(shí)都證明，美國為什么會有次貸危機(jī)？美國的次危機(jī)為什么會越演越烈？其根源就是房地產(chǎn)泡沫所導(dǎo)致的。事件的導(dǎo)因是美國911事件及納斯達(dá)克股市泡沫破滅之后，美聯(lián)儲為了減少這些事件對美國經(jīng)濟(jì)沖擊，防止美國經(jīng)濟(jì)衰退而采取完全寬松的貨幣政策。在短期內(nèi)把美國聯(lián)邦基準(zhǔn)利率由6.5厘下降到1厘，40年來最低水平。而貨幣政策的寬松從而使得住房貸款公司及商業(yè)銀行制造各種各樣的住房按揭利率的產(chǎn)品，讓一些還款能力不高的次級信用的貸款人進(jìn)入房地產(chǎn)市場。然后將這些次級貸款證券化及衍生化。

　　在這次貸危機(jī)的過程中，每一個(gè)環(huán)節(jié)看上去都有其合理性及正當(dāng)性，但是實(shí)際上每一個(gè)環(huán)節(jié)都在放大風(fēng)險(xiǎn)與聚集風(fēng)險(xiǎn)。首先，從政府來看，由于政府的短視或短期行為，盡管可以讓幾次危機(jī)事件對經(jīng)濟(jì)沖擊降低到最小的程度，但是這些政府的政策僅是來自短期考慮，從來就沒有從長期的經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略角度來制定貨幣政策。同時(shí)，在對金融創(chuàng)新與金融監(jiān)管的平衡上，政府部門對金融創(chuàng)新監(jiān)管的滯后，從而使得無法對新的金融工具及產(chǎn)品進(jìn)行有效的監(jiān)管，金融創(chuàng)新工具的風(fēng)險(xiǎn)及危機(jī)越來越大。

　　還有，美國房地產(chǎn)市場泡沫為什么會這樣快的吹大，問題的根源就是這幾年影子銀行透過銀行信貸（資產(chǎn)證券化）給住房購買者提供過度便利金融杠桿及過度的流動(dòng)性。為什么這些次貸產(chǎn)品令金融危機(jī)急劇惡化？其主要原因就在于這些證券產(chǎn)品以多種衍生工具的方式在金融市場上大規(guī)模地進(jìn)行交易。由于這些衍生品與房地產(chǎn)的價(jià)格相互作用，房價(jià)越是推高，衍生品交易量就無限放大，風(fēng)險(xiǎn)也最終聚積到毀滅整個(gè)市場量級。但是當(dāng)房價(jià)下跌，房貸成為負(fù)資產(chǎn)時(shí)，與之相關(guān)的證券化產(chǎn)品迅速被市場拋棄，整個(gè)證券化產(chǎn)品鏈條斷裂，從而引起市場恐慌性拋售，次貸等產(chǎn)品流動(dòng)性急劇枯竭及價(jià)格急速下跌。持有這些證券化產(chǎn)品的金融機(jī)構(gòu)就在這種情況下崩塌。

　　可以說，在2001年之后美國樓市繁榮時(shí)期，買房人、放貸人、各大投行、對沖基金、評級機(jī)構(gòu)等，全部大賺特賺、皆大歡喜。但是，當(dāng)次貸危機(jī)爆發(fā)，所有的隱藏的風(fēng)險(xiǎn)都顯露了出來。而且這種無限放大的風(fēng)險(xiǎn)則成了一個(gè)無永無止境的黑洞，也是壓倒美國金融市場最后的一根稻草。

　　從該事件可以看到，每一個(gè)當(dāng)事人貪婪的本性表現(xiàn)得淋漓盡致，每一個(gè)當(dāng)事人為了讓其利益最大化，總是會采取合法或非法的方式來摧毀金融市場根基即信用。比如，證券化產(chǎn)品的包裝、評級、銷售等環(huán)節(jié)，都在以虛假的方式摧毀信用。同時(shí)，當(dāng)一些金融機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)對這種以合法化的方式摧毀信用是大有利可圖時(shí)，更是肆無忌憚地以所謂的金融創(chuàng)新的方式制造出更多的無限放大風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)品，從而使得次按證券化產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)越來越放大。還有，在巨大的利益面前，每一個(gè)當(dāng)事人都成了俘虜，都成了短視的利益追尋者。無論是政府，還是金融機(jī)構(gòu)及個(gè)人都是如此。

　　目前中國的房地產(chǎn)市場，由于早幾年價(jià)格快速飚升，房地產(chǎn)市場泡沫同樣吹得很大。但是由于2007年政府看到房地產(chǎn)問題所在，采取了一些政策來遏制房地產(chǎn)炒作與投機(jī)，從而使得國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫有所收斂。當(dāng)然，在房地產(chǎn)泡沫收斂的過程中，房地產(chǎn)銷售下降也是自然。特別是當(dāng)房地產(chǎn)市場由投機(jī)炒作轉(zhuǎn)變?yōu)橐跃用裣�費(fèi)為主導(dǎo)時(shí)，如果房地產(chǎn)開發(fā)商不調(diào)整房價(jià)，房地產(chǎn)市場銷售迅速下降也是正常。因此，今年以來國內(nèi)房地產(chǎn)市場是出現(xiàn)銷售迅速下降，但是，沒有擠出房地產(chǎn)多少泡沫，消費(fèi)性居民也就沒有支付能力進(jìn)入房地產(chǎn)市場。

　　因此，目前房地產(chǎn)市場的情況是，一方面房地產(chǎn)開發(fā)商把房價(jià)頂?shù)锰旎ò迳喜幌陆�，另一方面又大叫房地產(chǎn)市場出現(xiàn)多少危機(jī)，甚至有些房地產(chǎn)開發(fā)商一邊讓房價(jià)上漲一邊又大叫房地產(chǎn)市場出了問題。這是多么荒唐的經(jīng)濟(jì)邏輯�？梢哉f，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場最為重大的問題是，一方面房地產(chǎn)開發(fā)商手上持有大量的住房而不降價(jià)銷售但大叫要政府救市，另一方面絕大多數(shù)居民由于房價(jià)太高沒有支付能力進(jìn)入這個(gè)市場。如果房地產(chǎn)市場的價(jià)格得以調(diào)整或下降，下降到絕大多數(shù)居民的支付能力水平上，那么中國的房地產(chǎn)市場問題就會迎刃而解。

　　但是，在這種情況下，如果政府放松房地產(chǎn)市場政策來讓房地產(chǎn)市場泡沫再吹大，這是在用一個(gè)更大泡沫取代另一個(gè)泡沫。這樣，短期房地產(chǎn)市場解決套了、地方政府土地財(cái)政增加了、表面上的GDP增長了，社會經(jīng)濟(jì)也繁榮，但是另一個(gè)巨大的房地產(chǎn)市場泡沫則形成了。而吹大的泡沫最終是要破滅的。因?yàn)椋�就目前的情況來看，如果房地產(chǎn)不是一個(gè)炒作投機(jī)的市場，中國的絕大多數(shù)居民是沒有能力進(jìn)入這樣高房價(jià)的市場的。一個(gè)居民沒有支付能力的市場，如果僅是通過銀行的金融杠桿來炒高房價(jià)、來制造短期的房地產(chǎn)市場繁榮、來增長GDP，那么這個(gè)房地產(chǎn)的泡沫一定會吹得比美國還要大。希望政府及全國人民對此有一個(gè)清楚的認(rèn)識。決不可用顛倒了的因果關(guān)系來理解中國房地產(chǎn)市場問題。

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