中央如果不想再次看到幾輪調(diào)控房價“越調(diào)越漲”的噩夢,改善房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)勢在必行,而加大保障房建設(shè)則為必經(jīng)之路。 　　 　　“開發(fā)商還是‘從了’吧,有什么可搏的?”日前,向來以“看漲論”論調(diào)著稱的北京華遠集團總裁任志強勸開發(fā)商認清形勢,以降價換取銷售。
　　一時間,“任大炮”的一反常態(tài)猶如重炮炸彈再次攪動了“生命不息、折騰不止”的中國樓市。歷經(jīng)號稱“史上最嚴厲”調(diào)控四個月后,樓市正值何去何從的關(guān)鍵節(jié)點。在這一節(jié)點上,包括任志強在內(nèi)的不同層面的聲音則交錯集中出現(xiàn)在紛繁的樓市大戲之中,甚是熱鬧。
　　然而,值得注意的是,在任志強等開發(fā)商發(fā)出主動降價言論的背后,則暗藏著樓市力量的博弈,而且遠遠不止“開發(fā)商”與“政府”兩者之間。與樓市多次調(diào)控一樣,樓市未來何去何從,則依然取決于多方“角力”結(jié)果。
　　
　　市場層面博弈依舊熱鬧
　　
　　本輪樓市調(diào)控,歷時已四個月。而市場層面的博弈早在一個月以前就已經(jīng)顯山露水。自7月中旬以來,樓市曾經(jīng)濃重的觀望情緒逐漸減弱,從市場數(shù)據(jù)看,相比6月份,7月份北京、上海、深圳等地樓市成交量“回暖”,成都、南京等地出現(xiàn)“日光盤”現(xiàn)象,各地開發(fā)商“試探性降價”,購房者“小跌就出手”的局面讓調(diào)控前途變得撲朔迷離。
　　就在市場交易出現(xiàn)變動的同時,房地產(chǎn)調(diào)控也陷入了“可能松動”的傳言漩渦之中。自7月中旬以后,“第三套房貸松動”、“臨時性政策可能取消”、“國資委授意央企取地”等輿論滿天飛;住建部、銀監(jiān)會、中房協(xié)等官方部門出面表態(tài),更讓人們對后市政策充滿疑問。而在眾多疑問之中,市場也呈現(xiàn)了比較復(fù)雜的“價量大戰(zhàn)”。
　　比如說,在北京,8月第一周,北京新房二手房成交量就出現(xiàn)了環(huán)比繼續(xù)回升。其中新房住宅的成交面積環(huán)比上漲31%;期房商品住宅(剔除保障房)日均成交198套,連續(xù)第五周上升�？墒鄯吭戳口叿�(wěn)略增,有效供給增加并不明顯;二手房市場連續(xù)九周日均成交量保持在350套左右,企穩(wěn)跡象明顯。
　　但是,值得一提的是,雖然二手房成交量開始企穩(wěn),但房價依然在持續(xù)走低。據(jù)21世紀不動產(chǎn)集團的成交監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,7月份,北京二手房成交均價環(huán)比微降2%,8月以來,二手房報價繼續(xù)走低。
　　 “受新盤低價入市影響,周邊二手房價也聯(lián)動下滑。隨著9、10月份市場放量潮的到來,新房均價仍將繼續(xù)走低�！�21世紀不動產(chǎn)集團市場總監(jiān)林蕾預(yù)計,在新盤放量增加和年底資金回籠壓力的影響下,新房降價潮將在未來兩個月里達到最大,從而可能拉動二手房價再次下探。
　　可以說,對于一些調(diào)控執(zhí)行力度較大的一線城市,在政策的強壓下,“降”似乎成為一種必然,然而,在另外一邊,在這種必然的過程中,許多二三線城市則呈現(xiàn)相反的狀況,部分城市價量齊升態(tài)勢明顯。
　　比如在長期房價并無多少起色的長沙,8月中旬,其新房價格上升幅度明顯。長沙新建商品房銷售網(wǎng)簽價格在中心區(qū)房源的拉動下,均價達5546元/平方米,開福區(qū)和芙蓉區(qū)更沖高過6000元大關(guān)。
　　而在這些二線城市樓市價格攀升的背后,則孕育著許多樓市需求的萌發(fā),這與嚴厲的調(diào)控不無關(guān)系。
　　 “剛開始的時候,長沙的樓市還是交易量下滑了一段時間,可到了8月,就似乎變了個樣子。許多人哭著喊著要買房�！币晃婚L沙地產(chǎn)界人士告訴記者,“有的是想結(jié)婚的,實在等不起了!”
　　
　　博弈背后的暗中角力
　　
　　正如之前所述,雖然樓市調(diào)控瞄向的是部分房價上漲過快的城市,讓房價“降”下來是核心目標,然而,在這一過程中,由于牽扯利益鏈條過多而且往往非常敏感,在市場博弈背后,多種力量角力成為必然,而房價降多降少如何降則完全是各方一場心理、資金以及戰(zhàn)略的博弈,而與之前的幾輪調(diào)控相比,此次角力的雙方并沒有太多的變化。
　　首先,沖到臺前最為明顯的是開發(fā)商、銀行等市場主體與監(jiān)管層政府的角力。
　　8月中旬,一條“中房協(xié)建議暫緩出臺新的緊縮性房地產(chǎn)調(diào)控政策”的消息,再次挑動市場的神經(jīng)。這個有著官方背景,匯聚遠洋、萬科等知名房企的行業(yè)協(xié)會,在目前房地產(chǎn)市場充斥著膠著與敏感神經(jīng)的狀況下,它的聲音無疑成為博弈升級的導(dǎo)火索。雖然,事后這一報道被中房協(xié)證實為媒體的誤讀,但是,這不免讓人想起2008年底,一系列“買房就是愛國”的力捧開發(fā)商的論調(diào)。
　　“開發(fā)商有自己的算盤,樓市打得太狠,政府自己就害怕。但是,如果漲得太快,政府失去民心,又要拿開發(fā)商下手。”一位北京的某開發(fā)商對記者表示,“因此,怎么降、降與不降都是需要博弈的�！�
　　而受房價影響,一直受惠于房貸業(yè)務(wù)的銀行,也是有著自己的小算盤。
　　有數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺3個月后,北京市的個人住房貸款連續(xù)3個月環(huán)比降幅超過40%。央行營業(yè)管理部公布的7月份北京市金融運行數(shù)據(jù)顯示,當月個人住房貸款環(huán)比大降93%。北京市金融機構(gòu)個人住房本外幣貸款增加1.6億元,而在6月份此數(shù)據(jù)約為24億元。無疑,在大幅度降比之后,銀行自身必然有著“上有政策,下有對策”的行動。更何況,在像上海這樣至今沒有出臺調(diào)控細則的城市,銀行更有自己的操作空間。
　　而在開發(fā)貸方面,雖然8月底,農(nóng)行宣布暫停房地產(chǎn)開發(fā)信貸,但是,值得注意的是,這只是起到一個信號作用。
　　 “首先農(nóng)行表示只是已暫停房地產(chǎn)開發(fā)貸、土地開發(fā)貸、經(jīng)營性物業(yè)貸款等約一周的時間,9月初重啟發(fā)放開發(fā)貸;第二,從建行對于外界暫停發(fā)放開發(fā)貸款的傳聞也馬上做出了澄清�！蹦成虡I(yè)銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部負責(zé)人為本刊記者分析,“這更可以證明,銀行可以在調(diào)控的空當領(lǐng)域,選擇自己認定房價并非上漲的城市,自主確定發(fā)放貸款比例�！�
　　第二,樓市資本的內(nèi)外力量格局未變。不難看到,在人民幣升值以及資產(chǎn)價格升值的長期利導(dǎo)因素下,央行在滅火,外資卻在添柴。在各大國有銀行緊縮房地產(chǎn)信貸的同時,各大外資金融機構(gòu)卻紛紛加快了進入內(nèi)地房地產(chǎn)市場的步伐。
　　8月底,美國私募股權(quán)投資巨頭黑石集團同香港大型地產(chǎn)商鷹君集團達成協(xié)議,黑石集團同意向香港鷹君提供資金支持以合作開發(fā)鷹君2009年在大連所取得的土地,來建造豪華酒店和高檔公寓。
　　而且,黑石的進入并不是外資進入中國房地產(chǎn)市場的個別行為。包括摩根士丹利、高盛、麥格理、瑞銀、美林、新加坡豐樹集團、華平投資、軟銀亞洲等眾多國際投資公司在最近均以不同形式進入國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)。
　　而據(jù)統(tǒng)計,2010年1-7月,外商直接投資房地產(chǎn)開發(fā)及城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)開發(fā)的投資累計總額為248億元,同比上漲10%,而前6個月的累計總額為203.92億元,同比上漲4%。前7個月利用外資進行房地產(chǎn)開發(fā)及城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)開發(fā)的投資累計總額為302億元,同比上漲近11%,其中,前6個月累計總額為249.88億元,同比上漲近3%。
　　而且,值得注意的是,在宏觀調(diào)控逐漸深入的時候,房地產(chǎn)開發(fā)資金中的外資比例反而在不斷增強。據(jù)統(tǒng)計,2009年5月起,房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的外資資金同比增幅一直是負數(shù);但是從2010年6月開始,外資資金的同比增幅開始轉(zhuǎn)正。2010年6月份一個月利用外資的資金額就達到80.91億元,超過了4、5月份的總和。
　　不管是想抄底還是想投機,這些與樓市唱反調(diào)的外資,都無疑會大大對沖宏觀調(diào)控的效果。而且,人們擔(dān)心的是,隨著越來越多的開發(fā)商被外資“綁架”,相較2005年那一波“熱錢”的涌入,此輪投資熱潮之后,內(nèi)外資本力量的角力情況將更為復(fù)雜。
　　第三,則是政府自身的角力尚未逃脫既往藩籬。這其中,既包括“老生常談”必然提到的中央政府與地方政府之間的角力,還包括中央政府對于樓市調(diào)控之后的擔(dān)憂與樓市決心的博弈,而后者則更多的與中央對于目前宏觀經(jīng)濟形勢的不容樂觀有關(guān)。
　　 “一位國家發(fā)改委的人就跟我們講,有一次,溫總理就把好多人叫去,問樓市是不是調(diào)控調(diào)大發(fā)了,要不要繼續(xù)?”一位地產(chǎn)央企的投資部負責(zé)人告訴記者。雖然這僅可被看做業(yè)內(nèi)廣為流傳的段子,但是,其流行,無疑也與目前中央對調(diào)控難度的認識有關(guān)。
　　因此,在調(diào)控是否放松言論甚囂塵上之時,中央連續(xù)表態(tài)調(diào)控不放松:國務(wù)院副總理李克強就在8天內(nèi)兩次要求堅決抑制房地產(chǎn)投機炒作;國土資源部對全國房地產(chǎn)閑置土地整治情況進行通報;銀監(jiān)會則建議對四城市“三套房停貸”;住建部強調(diào)調(diào)控不放松;北京市有關(guān)商品房預(yù)售款“專戶管理”政策的研究……
　　《人民日報》還發(fā)表評論表示,目前房價整體上基本處于盤整回落態(tài)勢,但仍處于不合理的高位;從地區(qū)看,“少數(shù)重點城市”的房價仍在高位徘徊,部分二三線城市仍在上漲,遠遠脫離了居民收入水平�？梢哉f,政策的預(yù)期效果還遠未達到。房價一旦出現(xiàn)反彈,則未來市場的泡沫化程度無疑會進一步加劇。
　　但是,這一系列嚴厲的調(diào)控政策還是存在變數(shù)。
　　 “由于外貿(mào)以及內(nèi)需拉動發(fā)力,下半年經(jīng)濟增長發(fā)力顯而易見,與此同時,中央還要面對眾多海外經(jīng)濟帶來的影響,這往往都會影響中央調(diào)控的決心�！蹦辰�(jīng)濟學(xué)家分析,“在保增長和為民生之間,有的時候,似乎只能顧上一頭�！�
　　
　　博弈出口在于保障房
　　
　　綜合上述分析,也許可以得出如下結(jié)論:當前中央政府已經(jīng)初步達到了遏制部分城市房價過快上漲的預(yù)期目標,在經(jīng)濟形勢暫時沒有大的風(fēng)險、尚不需要靠房地產(chǎn)拉動的時候,沒有理由放松調(diào)控;與此同時,經(jīng)濟形勢依然尚存變數(shù),樓市暴跌、土地價格下降,無疑對房地產(chǎn)市場以及中國經(jīng)濟都會造成較大的沖擊。政府沒有理由痛下殺手,對房地產(chǎn)行業(yè)趕盡殺絕。
　　但是,值得注意的是,博弈的主角與先前幾次調(diào)控時的幾乎一致,而且歷經(jīng)房地產(chǎn)市場幾輪發(fā)展,眾多角色參與的博弈格局更為復(fù)雜。
　　雖然包括任志強在內(nèi)的開發(fā)商已經(jīng)決定降價,但是由于力量的交織,這一些松動在一定時期內(nèi)并不能帶來實質(zhì)性作用,而結(jié)果雖然不至于同上幾輪調(diào)控一樣出現(xiàn)“報復(fù)性反彈”,但往往僅停留于“遏制部分城市房價過快上漲”,而中國房地產(chǎn)市場的“供應(yīng)結(jié)構(gòu)”基本痼疾并不會改變。
　　因此,業(yè)內(nèi)人士認為,中央如果不想再次看到幾輪調(diào)控房價“越調(diào)越漲”的噩夢,改善房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)勢在必行,而加大保障房建設(shè)則為必經(jīng)之路。
　　可喜的是,中央政府已經(jīng)意識到了這一點。8月21日,中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理李克強在江蘇省常州市主持召開加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會并講話。他強調(diào),要認真貫徹落實黨中央、國務(wù)院的決策部署,以更大的決心更有力的措施,加快把保障性住房重大民生工程建設(shè)好,使人民群眾住有所居、安居樂業(yè)。
　　而且,據(jù)記者了解,多年籌備中的REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)也很有可能在上述力量之下,首單定位為保障房,而且很有可能以受惠面大的公租房資產(chǎn)形式出現(xiàn)。
　　 “保障房主要解決的是中低收入人群的住房需求。隨著保障房建設(shè)力度的不斷加大,這在一定程度上也將會緩解商品房的市場供求矛盾,并有助于緩解房價上漲的壓力,對調(diào)節(jié)房價和供求都有一定的作用。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強表示。

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